هزينه‌هاي ساختمان

قسمت‌هاي مشترک آپارتمان هزينه‌هايي دارد که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزينه‌هاي مشترك عبارتند از:

1. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه

2. هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است چراکه سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد –مثلامالک واحد بزرگ‌تری باشد– سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بيشتر خواهد بود. البته اين قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود. علاوه بر اين قواعدي که در بالا بيان شد جنبه «امري» ندارد يعني مي‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و اين توافق معتبر خواهد بود. بنابراين مالکان در مورد پرداخت هزينه‌ها مي‌توانند به اشکال ديگر توافق کنند. در آپارتمان‌هايي که بيش از سه مالک دارند اين توافق در مجمع عمومي خواهد بود. مديران مجموعه با رعايت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين می‌کنند.

ممکن است قسمت‌هايي از ساختمان تنها بين چند مالک مشترک باشد در اين صورت لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند. چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.

هر گاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، راي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.

 

وظيفه دفاتر اسناد رسمي

دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزینه‌های مشترک را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد کسي که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.

روابط آپارتمان‌نشيني به وسيله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظيم مي‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشيني به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد. بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در كشور نهادينه شود.

 

 

آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها 

یکی از درگیریهای زندگی امروز در شهرها، به ویژه کلان شهری همچون تهران، زندگی آپارتمان نشینی است این شیوه زندگی علاوه بر آنکه موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ویژه خرده فرهنگهای معارض شده، نا بهنجاری های دیگری را هم رقم زده که هریک در نوع خود پیچیده می باشد. از جمله مشکلات آپارتمان نشینی گریبانگیر آن هستیم بحث اداره امور آن می باشد که در اینجا به اختصار به آن می پردازیم . از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.

علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.

با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت         می گردد.

چنانچه جلسه مذکور،اولین جلسه مجمع نباشد هیات مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هیات مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیات مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالکین ندارند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) ویا غیر رسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. درصورتیکه یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد.

تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد. در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس درهمان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ویا نماینده آنان ضروری است.

باتوجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان ویا نماینده آنان در جلسه حضور پیدانکنند جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:

1.       تعیین رئیس مجمع عمومی

2.       انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.

3.       اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان.

4.       تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

5.       اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

6.       تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن وشهرسازی اطلاع داده شود.

مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد در صورتی که هیات مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع بنا به درخواست مالکین و یا هیات مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیات مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالکین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند.

مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره جدید تشکیل می گردد.

در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده، وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است

مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است.

مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

در کلیه ساختمانها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهای مشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند.

مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت استنکاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

در زمان های نه چندان دور که آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی رایج نبود و مفهومی نداشت در اکثر شهرها خانه های مسکونی دارای وسعت بسیار و حیاط و درخت و اتاق های متعدد بود. همراه با غروب آفتاب سکوت ملایمی در خانه ها حاکم می شد وصدای اذان موذن از گلدسته های مساجد دور و نزدیک در کنار این سکوت، روح را نوازش می داد. بعد هم شب بود و صدای جیرجیرک ها و سکوت و دیگر هیچ.اکنون بعد از گذشت چندین سال چهره اغلب شهرها کاملا به هم ریخته است. آپارتمان ها و برج های مسکونی در جای جای شهرها به خصوص شهرهای بزرگ و به ویژه تهران روییده اند و به جای خانه های باصفا، جنگل آهن و فولاد در لباس مجتمع های ساختمانی سراسر شهرهای بزرگ را پوشانده است. به هر حال زندگی شهری قواعد خاص خودش را دارد. بعضا می بینیم در اندک جایی ده ها واحد آپارتمانی 30 و 40 متری ساخته اند آن هم در طبقات متعدد. به راستی زندگی در چنین محیط هایی سخت است. سخت تر آن که بایستی حقوق ده ها و بلکه صدها نفر از همسایگان خود را رعایت کنی که متاسفانه آن گونه که آپارتمان ها رشد کرده اند فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز برای خیلی از ساکنان آپارتمان ها معنی نشده است.

ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد

امروزه تا پاسی از شب در خیلی از آپارتمان ها انواع و اقسام صداهای ناهنجار و گوشخراش موزیک و تلویزیون و صدای فریاد گونه مکالمات شبانه همسایگان آفتی است آشنا که مانند خوره آرام آرام روح ساکنان آپارتمان ها را می خورد و تا می خواهی به همسایه اعتراض کنی که پدرجان اندکی آرام تر. اندکی آهسته تر. بانگ فریاد برمیآید که "چاردیواری اختیاری" است.راستی آیا حق داریم با سروصداهای ناهنجار اعصاب همسایگان را به هم بریزیم و بگوییم که چاردیواری و اختیاری؟ ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد.

رعایت اصول آپارتمان نشینی

طبق قانون و آئین نامه تملک آپارتمان ها رعایت این اصول برای ساکنین آپارتمان ضروری است:

1.       رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذکر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و کلیه ساکنین موظف به همراهی در طرح شکایت و اخراج متخلف هستند.

تبصره: چنانچه متخلف مستاجر باشد علاوه بر پیگیرد قانونی مستاجر, موجر بعنوان معاونت قابل پیگرد است.

2.       رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است . در صورتی که مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید که شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت کند.

3.       شستن فرش, لحاف و پتو در حد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت گرفته است.

تبصره: هر سال یکبار میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند الزوم چنانچه واحدی بیش از حد تعارف استفاده کرده مبلغی طی حواله مدیر می پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می گردد.

4.       از آنجا که بلوک فاقد واحد سرایداری است و هزینه مضاعفی را بر همه ساکنان بوجود می آورد لذا تصریح می گردد که این بلوک سرایدار نخواهد داشت.

5.       مقررات این آیین نامه در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاک قانونی در دعاوی است.

6.       رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است .

7.       چون حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا به عهده مالکین ساکن است طبق نظر و تصویب هیئت مدیره, مالکین غیر ساکن مبلغی به عنوان اضافه شارژ و سالانه باید پرداخت نماید. پس از تصویب هیئت مدیره و عدم پرداخت طبق ماده 21 رفتار خواهد شد.

8.       تکلیف پروژه های عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مبالغ قابل دریافت از هر یک از مالکین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میکند.

9.       هر گونه اعتراضی از طرف ساکنین باید به صورت کتبی به مدیر ارائه شود.

10.     هر یک از ساکنین اعم از مالک یا مستاجر بایستی هزینه شارژ را به موقع به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت کنند.

تبصره: در صورت استنکاف از پرداخت حداکثر به مدت سه ماه مدیر موظف به پیگرد قانونی خاطی است و مستنکف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها را پرداخت کند.

11.     تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.

12.     سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی دیگر مالکین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول صورت پذیرد.

13.     ساکنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان هستند.

14.     نصب هر گونه آنتن سایبان نرده حفاظ بند کولر وغیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.

15.     بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.

16.     مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.

17.     نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر سکنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.

18.     مدیران ساختمان می باید حداقل یک بار در سال فیوزهای تابلو برق را کنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.

تبصره: هرگونه دستکاری در تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.

19.     مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.

20.     مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.

21.     انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است. کسب درآمد و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.

22.     استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12 سال و مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع است.

23.     باز کردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.

اینها حقوقی هستند که در میان همسایگان یک آپارتمان باید رعایت شوند در حالی که عدم توجه به این قانون در میان افراد بسیار به چشم می خورد.

قانونی برای مشکلات آپارتمان نشین ها

زندگی در آپارتمان ها، سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد

«آپارتمان نشینی قانون دارد» قانون در این عبارت در معنای اخص آن به کار رفته است. یعنی قوانین آپارتمان نشینی در دسته قوانین طبیعی یا ارزش هایی قرار ندارد که براساس تجربه زندگی جمعی حاصل شده اند و رعایت آنها امری اخلاقی محسوب می شود. این قانون که دانستن آن برای هر آپارتمان نشینی ضروری است پشتوانه اجرایی ضابطه مند دارد و بالطبع مانند هر قانون دیگری تخلف از مفاد آن در صورت طرح در محاکم قضایی و اجتماعی مجازات در پی دارد. قانون آپارتمان نشینی با عنوان «قانون تملک آپارتمان ها» برای تنظیم مناسبات رفتاری در مجتمع های مسکونی و حفظ حقوق ساکنان در سال 1343 تصویب و سال 1376 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شده است. آیین نامه های اجرایی آن نیز مقرراتی را شامل می شود که اصول آپارتمان نشینی و مشکلات عمومی این نوع زندگی را مشخص و تعیین تکلیف می کند. قانون تملک آپارتمان ها در قالب قوانین مدنی کشور قوه مجریه و قضاییه را موظف به رعایت مفاد مرتبط می کند و احقاق حقوق و برخورد با تخلفات نیز برعهده مراجع قضایی و قانونی است.

مالکیت اشتراکی

شوون استفاده از مشاعات در بسیاری از آپارتمان ها محل مناقشه است و گاهی زندگی را برای ساکنان تلخ و پرتنش می کند. موضوع اول درباره مشاعات تعیین محل آنهاست و قانون تملک آپارتمان ها مالکیت اشتراکی در آپارتمان ها را به شرح زیر معرفی می کند:

1.       زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

2.       تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آ وری آن و...

3.       اسکلت ساختمان

4.       درها، پنجره ها، راهروها، پاگردها و پله هایی که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارند.

5.       تاسیسات راه پله از جمله وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش نشانی، محل اختتام پله ورود به بام و پله های ایمنی.

6.       بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است.

7.       نمای خارجی ساختمان

8.       محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.

آنچه ذکر شد قسمت های مشاع ساختمان است که در مالکیت مشاع تمام ساکنان قرار می گیرد؛ هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن عبور کند. همه مالکان یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستاجران حق استفاده از این قسمت ها را دارند و هیچ کسی نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد به هر دلیل ممانعت کند. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین اقداماتی نظیر استفاده شخصی یا نگاهداری حیوانات و کالاها در قسمت های مشترک ممنوع است مگر آن که رضایت تمامی مالکان جلب شود. هزینه های حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر نیز میان ساکنان تقسیم می شود. البته در اصلاح قانون تملک آپارتمان ها در سال 76 مقرر شده است هزینه های حفظ و نگهداری حیاط، تراس یا بالکنی که فقط یک یا تعدادی از واحدها به آن دسترسی داشته باشند و استفاده آزادانه سایرین ممکن نباشد بر عهده استفاده کنندگان قرار دارد.

استفاده شخصی از مشاعات، اشغال آنها به هر نحو، تزئین دل بخواهی مشاعاتی نظیر راه پله و نما، تجاوز به حقوق دیگران برای استفاده آزادانه از مشاعات، زشت کردن منظره قسمت های مشترک و کثیف کردن آنها به اشکال مختلف مشکلات رایجی هستند که مناقشه دائمی آپارتمان نشین ها را در پی دارد. گاهی هم برخی افراد بدون توجه به قانون و صرفا براساس استنباط و توجیهات شخصی بخش هایی از ساختمان را جزو مشاعات می دانند و بر این اساس به استفاده شخصی از آنها می پردازند.

پول شارژ و ادعاهای جور واجور

پرداخت پول شارژ که به دفعات هزینه انواع تعمیرات نیز بر آنها افزوده می شود در اغلب ساختمان ها خالی از دردسر نیست. گاهی برخی ساکنان با ادعای عدم استفاده از برخی مشاعات از هزینه های نگهداری و تعمیرات آنها سرباز می زنند. برای مثال ساکنان طبقه همکف و حتی اول مدعی استفاده نکردن از آسانسور می شوند و پول شارژ مرتبط با آن را نمی پردازند. عدم بهره برداری از سایر امکانات ساختمان نظیر پشت بام، سیستم های حرارتی یا برودتی، محوطه، گل کاری و... نیز گاهی در جرگه چنین ادعاهایی قرار می گیرند و دردسرآفرین می شود. این ادعاها اغلب با حاشیه های رنگارنگی نظیر نارضایتی از عدم رعایت صرفه جویی در مصرف انرژی بخش های مشترک توسط فرد یا افراد دیگر و دستاویز کردن آن برای نپرداختن هزینه شارژ، اعتراض به نحوه تقسیم هزینه ها براساس تعداد افراد خانوار، قبول نداشتن مبلغ هزینه ای که برای تعمیرات پرداخته شده است و... نیز همراه می شود و نظم طبیعی زندگی جمعی را به هم می زند.طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها اصلاحی سال 76 حتی اگر یکی از ساکنان از قسمت های مشترک (مشاع ذکر شده) استفاده نمی کند باید هزینه های آن را بپردازد. چنین کاری برای بسیاری از افراد پرداخت پول زور تلقی می شود، اما باید پذیرفت این قانون آپارتمان نشینی است و بدون رعایت آن به قول معروف سنگ روی سنگ بند نمی شود. اگر عدم استفاده از مشاعات توجیه معقولی برای نپرداختن هزینه های آن باشد آنگاه سایر افراد نیز می توانند توجیهاتی نظیر کم استفاده کردن، عدم مطلوبیت بهره برداری از مشاعات و... بیاورند و قوانین را زیر پا بگذارند. در حقیقت وجود امکانات به تنهایی نوعی تملک بر آنها محسوب می شود و شرط استفاده برای پرداخت هزینه ها مطرح نیست.

تاخیرها

تاخیر یا کارشکنی برخی ساکنان در پیگیری امور آپارتمان دست کمی از سایر مشکلات اساسی پیش روی نظم سکونت جمعی ندارد. تاخیر در پرداخت هزینه شارژ یا تعمیرات، برگزاری مجمع عمومی، اقدام به تعمیرات یا رفع مشکل عمرانی، فیزیکی و... توسط برخی ساکنان صورت می گیرد و اخلالی جدی در اداره امور آپارتمان ها پدید می آورد. دیرکرد در جمع آوری پول شارژ، پرداخت نشدن به موقع هزینه های اصلی نظیر بهای آب، برق، گاز و تعمیرات ضروری را در پی دارد و رفع نیازهای اولیه تمامی ساکنان را دشوار می سازد. درباره هزینه تعمیرات شرایط بدتر است چرا که اگر کسی سهم خود را نپردازد دیگران مجبورند یا خودشان هزینه ها را برعهده بگیرند یا تعمیرات را بلاتکلیف بگذارند که گاهی امکان ناپذیر است.

تاخیرهای ناموجه در سایر حوزه های زندگی آپارتمان نشینی نیز می تواند برای برخی ساکنان دیگر دردسرساز باشد. یک نمونه نقص در عملکرد کولرهای آبی در پشت بام است که با پس دادن و سرریز آب یا حتی سر و صدای آزاردهنده برای ساکنان طبقه آخر همراه می شود. بالطبع تاخیر ساکنان در تعمیر و بهسازی کولرها مزاحمت هایی تحمل ناپذیر برای دیگران ایجاد می کند در حالی که شاید این تاخیر نزد عده ای بی ملاحظه این گونه توجیه شود که: کولر خودمان است و هر وقت بخواهیم تعمیرش می کنیم! اینجاست که ذهنیت های نادرست و ضعف های فرهنگی رخ می نماید و ضرورت آموزش های مدنی و قانونی در این حوزه را پررنگ تر جلوه می دهد.

زندگی در آپارتمان ها سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد و نمی توان شرایط آن را با زندگی در خانه های ویلایی یکسان دانست.

رعایت شوون اخلاقی

نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه ها بویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می گیرد و به قول عامیانه «بهانه ای می شود در دست عده ای» تا علیه عده ای دیگر کارشکنی کنند و مرافعه به راه بیندازند. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تاثیر گذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی در آپارتمان ها کار یک روز و دو روز نیست. اما به هر حال باید توجه داشت که مراعات همسایه نه تنها در آپارتمان نشینی بلکه در سایر روش های سکونت نیز یک اصل محسوب می شود و احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه ها نیز بخشی از این مراعات است.

انتخاب مدیر

بسیاری از مشکلات آپارتمان ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان های بلندمرتبه و برج هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالااستخدام می کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می شود در بسیاری از مجتمع های مسکونی 3 یا 4 طبقه اصلامدیر وجود ندارد! در این شرایط معمولایک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع آوری و پرداخت قبوض تعیین می شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسوولیت بی مزد و مواجب را در پی دارد. طبق ماده 5 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از 3 نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود. مجمع عمومی جلسه ای با حضور مالکان و استفاده کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. برای آن که مجمع عمومی رسمیت داشته باشد باید مالکانی که بیش از نصف مساحت قسمت های خصوصی را در اختیار دارند یا نمایندگانشان در آن حضور یابند. در برخی آپارتمان ها ساکنان نسبت به برگزاری مجمع عمومی بی اعتنا هستنند و گاهی به همین دلیل آپارتمان بدون مدیر رسمی می ماند. راهکار قانونی برای خروج از بن بست در این شرایط دعوت از مالکان و در صورت عدم حضور 2 بار به تاخیر انداختن جلسات با فاصله 15 روز است. پس از طی این روند طبق ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسمیت می یابد و تصمیم جمعی در آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب و سپس برای تعیین مدیر یا مدیران رای گیری می شود. شرح تصمیم ها صورتجلسه می شود و باید ظرف 10 روز توسط مدیر به اطلاع شرکای غایب برسد. مدیر ساختمان اختیارات و وظایف مهمی دارد و باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام دربان برای ساختمان هایی که بیش از 10 واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه های زندگی جمعی و... به وی تفویض می شود.

 

 

   فصل دوم‌(آیین نامه تملک آپارتمان ها): اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

    ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

    ماده 15- اصلاحی مصوب 28/10/1353 ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی ‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

    ماده 16 ـ در صورت استعفا،  فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوِق العاده‌، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
    تبصره 1 ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند، مجمع عمومی ‌فوِق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

    ماده 17 ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

    ماده 18-مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

    ماده 19 ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

    ماده 20 ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
    سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون بوسیله‌مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

    ماده 21 ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

    ماده 22 ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده (10) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

برچسب‌ها: وظایف مدیریا مدیران مجتمع

[ سه شنبه 2 آبان1391 ] [ 6 بعد از ظهر ] [ رئیس هیئت مدیره ]

نظر بدهید

متن کامل آیین نامه آپارتمان نشینی

                            بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.
پ ـ اسكلت ساختمان‌.
تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.
ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.
خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد...

 

علي ايحال به منظور تعيين مدير يا هيات مديره ابتدا مي بايست مجمع عمومي مالكين به شرح ذيل تشكيل گردد:

مجمع عمومي مالكين - در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز نمايد مجمع مزبور تشكيل مي گردد و به عبارتي مجمع عمومي از گردهمائي مالكين تشكيل مي گردد.

با ملاحظه مواد قانوني اين طور استنباط مي گردد كه در صورتي كه مالكين خود در مورد نحوه تشكيل اولين مجمع عمومي به توافق نرسند واز تشكيل مجمع خودداري نمايند حسب مالكين درخواست مالكين، وزارت مسكن وشهرسازي عهده دار اين مسئوليت مي گر دد.

چنانچه جلسه مذكور،اولين جلسه مجمع نباشد هيات مديره وظيفه دعوت از مالكين را به عهده خواهد داشت لازم به ذكر است كه برگزاركنندگان مجمع موظف مي باشند دعوتنامه هايي را به نشاني كليه مالكين ارسال نموده و از آنان، جهت شركت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالكين در محلي، به جز نشاني خود در مجتمع، ساكن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هيات مديره اعلام نمايند درغير اين صورت هيات مديره وظيفه اي جهت تفتيش درخصوص نشاني مالكين ندارند و اگر كسي به عنوان نماينده يكي از مالكين تعيين شده باشد بايد قبل از تشكيل مجمع عمومي وكالتنامه رسمي (كه در دفترخانه تنظيم شده باشد) ويا غير رسمي (نوشته كتبي) خود را به مدير يا هيات مديران ارائه نمايد و واحدهايي كه داراي چند مالك مي باشند مي بايست از بين خود يك نفر را جهت شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند. درصورتيكه يكي از مالكين نيز داراي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي، معرفي خواهدشد.

تشكيل جلسه به وسيله آگهي در تابلو اعلانات نصب و همچنين مي بايست به نشاني هريك از مالكين ارسال گردد.

در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع كه اداره جلسه نيز با او مي باشد و سپس درهمان جلسه در صورت به رسميت رسيدن مجمع، مدير يا مديراني از بين مالكين ويا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب مي شود لازم به ذكر است كه براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي ويا نماينده آنان ضروري است.

باتوجه به مراتب فوق اگر مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي ساختمان ويا نماينده آنان در جلسه حضور پيدانكنند جلسه موكول به پانزده روز بعد مي گردد و چنانچه در اين جلسه نيز اكثريت لازم حاصل نگردد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع عمومي مالكين بايد حداقل هر سال يك بار تشكيل گردد.

وظايف و اختيارات مجمع عمومي به شرح ذيل مي باشد:

1- تعيين رئيس مجمع عمومي

2- انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي به اعمال آنها.

3 – اتخاذ تصميم نسبت به اداره ساختمان.

4- تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه.

5- اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا.

6- تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.

كليه تصميمات متخذه مجمع عمومي مالكين بايد ظرف ده روز به وسيله مدير يا مديران به شركا يا مالكين غايب و وزارت مسكن وشهرسازي اطلاع داده شود.

مجمع عمومي عادي مي تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذيل تشكيل گردد در صورتي كه هيات مديره نتواند درخصوص يك موضوع خاص و مهم اتخاذ تصميم نمايد(مثلا به فرض درخصوص بازسازي و تعميرات اساسي ساختمان و...) مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده تشكيل مي گردد كه اين موضوع بنا به درخواست مالكين و يا هيات مديره مي باشد. صلاحيت مجمع عمومي عادي به طور فوق العاده همان صلاحيت مجمع عمومي عادي مي باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالكين از سوي هيات مديره و در صورت پيش بيني سمت بازرس و وظايف آن در اساسنامه مالكين مي توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمايند و بازرسان موظفند با رعايت تشريفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمايند.

مجمع عمومي فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضا مدت ماموريت به منظور تجديد انتخاب هيات مديره جديد تشكيل مي گردد.

در صورت خودداري شركا از تشكيل مجمع فوق العاده، وزارت مسكن وشهرسازي حسب تقاضاي سه نفر از شركا براي تشكيل مجمع مذكور اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمان ها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركا كافي خواهدبود.

تصميمات مجامع براي كليه مالكين الزام آور است

مدير يا مديراني كه طي جلسات مجمع عمومي مالكين انتخاب مي شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي باشند تعداد آنها مي بايست فرد بوده و مدت ماموريت آنها نيز طبق قانون دوسال است. اما مجمع مي تواند اين مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدير يا مديران نيز بلامانع است.

مجمع عمومي مي تواند يك نفر از مديران را به عنوان خزانه دار تعيين و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد نمود مديراني كه انتخاب شده اند امين شركا (مالكين) بوده و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند.

مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند.

در كليه ساختمانها كه بيش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين نظافت قسمتهايمشترك و ساير امور مورد نياز دربان يا سرايدار استخدام نمايند.

مدير يا مديران همچنين مكلفند ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آنرا قبل يا بعد از پرداخت هزينه به وسيله نامهسفارشي به نشاني مالكين اعلام نمايند. و در صورت استنكاف، طبق مقررات قانوني براي وصول آن اقدام نمايند.

 

با سلام و احترام

 ...

 سوال بنده این است:

در موقعیت آپارتمان کنونی ما 8 واحد موجود میباشد که یک عدد آن در زیرزمین و دارای حق ورود به حیاط میباشد.

6 واحد بالای آن میباشند و واحد هشتم نزدیک به 1 سال است که خالی میباشد.

همچنین دارای 5 واحد پارکینگ میباشیم.

سوال اول:

آیا واحدهایی که مدتی است ساکن نمیباشند موظف به پرداخت هزینه های عمومی و مشترک میباشند و یا به دلیل نبودن در منزل، معاف از پرداخت میباشند؟

سوال دوم:

با توجه به اینکه از 8 واحد مذکور، فقط 6 واحد دارای ماشین میباشند و در عین حال 3 واحد از آنها صاحبخانه و 3 واحد مستاجر میباشند و ظاهرا همگی در سندهایشان حق استفاده از پارکینگ مشاع ذکر شده است و در نهایت 5 محل پارکینگ داریم ، اولویت با چه کسانی است؟ آیا با صاحبخانه ها و سپس مستاجران؟

 سوال سوم:

آیا ساکن یا ساکنینی حق زدن قفل به قسمتهای مشترک به هر دلیلی را دارند؟

 

با تشکر فراوان مجدد از جسارتی که کردم عذرخواهی میکنم. همچنین خواهش میکنم پاسخ سوال دوم را کاملا عملی ذکر نمایید که مشکل اصلی و عدیده ما میباشد.

یا سپاس مجدد

-----------------

با سلام و عرض احترام

پاسخ سوال اول:

قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» یعنی اگر کل آپارتمان را مالک مورد استفاده قرار ندهد، مکلف به پرداخت هزینه‌های مشترک است.

البته باید خاطر نشان کرد بیشتر ساختمان‌ها از لحاظ عرفی چنین هزینه‌هایی (هزینه‌های مشترک جاری مثل برق و آب مشترک) را از واحدهای خالی مطالبه نمی‌کنند ولی از لحاظ قانونی مالکین مکلف به پرداخت آن هستند. در این موارد بستگی به تصمیم مجمع عمومی و مصوبات آن دارد.

پاسخ سوال دوم:

برای تشخیص پارکینگ اختصاصی هر واحد، مفاد صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت، ملاک تشخیص قرار می‌گیرد. چنانچه مالکین از روی صورت مجلس تفکیکی یا اسناد مالکیت، نتوانند پارکینگ اختصاصی خود را مشخص کنند، کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند پارکینگ آن‌ها را تعیین کند.

در ضمن صاحبخانه یا مالک بودن دلیل بر اولویت افراد در استفاده از پارکینگ نمی‌باشد.

پاسخ سوال سوم:

با ذکر مثالی در مورد قسمت‌های مشترک جواب این سوال را خدمتتان عرض می‌کنیم:

آیا هیئت مدیره می‌تواند به درب ورودی پشت بام قفل بزند و از جلوگیری ساکنین ساختمان در پشت بام جلوگیری کند؟

هیئت مدیره بدون اذن مجمع عمومی مالکان آپارتمان‌ها راساً نمی‌تواند از تردد اشخاص و استفاده‌ی آن‌ها از پشت بام جلوگیری کند. زیرا پشت بام طبق بند ج ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و مالکین حق دارند از پشت بام به طور متعارف استفاده کنند. هر گاه مجمع عمومی مالکین، بنا به مصالحی تصویب کنند که تردد اشخاص در پشت بام ممنوع است مگر در مواقع ضروری، در آن صورت چون هیئت مدیره، مجری مصوبات مجمع عمومی است لذا از رفت و آمد اشخاص در پشت بام جلوگیری می‌کند. لازم به یادآوری است هرگاه رفت و آمد افراد در پشت بام بطور اجتناب ناپذیر ضروری باشد (مثل تنظیم آنتن تلوزیون) هیئت مدیره نمی‌تواند به استناد مصوبه مجمع عمومی از رفتن اشخاص به پشت بام در آن مواقع، ممانعت به عمل آورد.

 

قوانین آپارتمان نشینی

 

دوشنبه ، 20 تیر 1390 ، 16:20

نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه‌هاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمع‌هاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار مي‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم مي‌گذارند. سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي مي‌طلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنين مي‌گردد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش مي‌گردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد. مالكيت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است : 1- مالكيت اختصاصي درصورتي كه تعداد مالكين آپارتمان‌ها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود و در اوليه جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند.       تعريف آپارتمان : در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود. مالكيت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است: مالكيت اختصاصي مالكيت مشترك قسمت اختصاصي : به بخشي از ملك گفته مي‌شود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن. قسمت مشترك : قسمت‌هايي از ساختمان است كه كليه مالكين حق استفاده از آن را دارند كه شامل اين مكان‌ها مي‌باشد: زمين زير بنا (خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد). تاسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنترها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از هر قبيل مانند لوله‌هاي فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌هاي شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسيسات مربوط به راه پله وسايل تامين كننده روشنايي تلفن، زنگ اخبار، شيرهاي آتش نشاني، پشت بام و تاسيساتي كه در پشت بام براي استفاده عمومي احداث گرديده است، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارند و در سند اختصاصي قيد نگرديده‌اند. پله‌هاي ورود به پشت بام و پله‌هاي ايمني، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها كه در قسمت‌هاي غير اختصاصي باشند. ديوارهاي حد فاصل بين قسمت‌هاي اختصاصي چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بين آن قسمت‌ها مشترك هستند. اداره امور ساختمان : در صورتي كه تعداد مالكين آپارتمانها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود و در اولين جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب مي‌كند. مدير مي‌تواند از اعضاي ساختمان باشد يا از خارج انتخاب شود. براي رسميت مجمع عمومي، حضور بيش از نصف مالكين آپارتمان‌ها ضروري است و در صورت عدم حصول اكثريت، درجلسه سوم با راي اكثريت حاضر در جلسه تصميمات به تصويب مي‌رسد و آراي اتخاذ شده توسط حاضرين در جلسه، توسط مدير به ساكنين غايب اطلاع داده مي‌شود. اختيارات و وظايف مديران : مدير آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا در مي‌آورد. مدير براي مدت دو سال انتخاب مي‌شود. البته ممكن است مجمع براي سال‌هاي بعد هم او را انتخاب كند. مجمع عمومي علاوه بر انتخاب هيئت مديره يك خزانه دار نيز انتخاب مي‌كند كه نسبت به تنظيم هزينه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نمايد. هيئت مديره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزي بيمه كند و هزينه بيمه را بين شركا تقسيم نمايد. در صورت عدم بيمه و وقوع آتش سوزي هيئت مديره مسئول جبران خسارت‌ها است. چنانچه تعداد واحدها بيش از 10 آپارتمان باشد انتخاب يك دربان براي مجموعه ضروري است. هزينه آپارتمان‌ها : مالكين آپارتمان‌ها موظفند هزينه‌هاي مشترك و مستمري را كه براي قسمت‌هاي مشترك ساختمان ضروري است مانند آب، برق، گازوييل، گاز و غيره پرداخت نمايند. هزينه‌هاي قابل پرداخت يا بستگي به مساحت ارتباطي ندارند مانند هزينه تاسيسات، سرايدار، دربان، دستمزد هيئت مديره و غيره. پرداخت هزينه آپارتمان توسط مالك يا مستاجر آن، بستگي به قرار داد تنظيم شده بين آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزينه خودداري نمايد، مستاجر مي‌تواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزينه خودداري نمايد، هيئت مديره حق دارد براي دريافت آن به مالك مراجعه كند. هيئت مديره مي‌تواند براي تامين هزينه مبلغي را از صاحبان آپارتمان‌ها بعنوان تنخواه گردان اخذ نمايد. مدير آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميم‌هاي مجمع عمومي را به اجرا درمي‌آورد. چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود. وظايف دفاتر اسناد رسمي : دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح هبه و ... گواهي تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد هيئت مديره يا مدير ساختمان رسيده باشد، از مالك دريافت نمايند. تعميرات آپارتمان‌ها: چنانچه سه فر از كارشناس‌هاي رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود. چنانچه اقليتي از صاحبان واحدها نسبت به جديد بنا رضايت ندهند، مالكين موافق تجديد بنا مي‌بايست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبي براي آنها اجاره كنند تا به مكان جديد منتقل شوند. در صورتي كه مخالفين از انتقال به خانه اجاره‌اي خودداري كردند. هيئت مديره يا مدير به دادگستري يا مجتمع قضايي مراجعه مي‌كند و با اخذ دستور تخليه آن واحدها، نسبت به اين كار اقدام مي‌نمايد. چند توصيه مهم : ساكن قسمت‌هاي اختصاصي مجتمع‌ها موظفند در جهت رعايت حسن همجواري، بعضي بايدها و نبايدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمايند. هر چند اين موارد در قانون پيش بيني نشده است ولي رعايت آنها توسط آپارتمان نشين‌ها موجب مي‌گردد كه از بروز اختلاف‌ها و تنش‌هاي گوناگون جلوگيري شود. بنابراين براي آگاهي بيشتر شهرواندان موارد زير توصيه مي‌گردد: ايجاد سر و صداي غير متعارف از ساعت يك تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع مي‌باشد. صداي راديو، تلويزيون و ديگر وسايل پخش موسيقي نيز در ساعت فوق مي‌بايد فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنيدن باشد. هرگونه كاري به خصوص كارهاي ساختماني كه ايجاد صداي ناهنجار مي‌نمايد، بايد با هماهنگي مديريت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقيقه تا 13و30 دقيقه و همچنين 15 و 30 دقيقه تا 18 و 30 دقيقه روزهاي غير تعطيل انجام پذيرد. پاركت‌هاي چوبي و كف پوش‌هاي پلاستيكي را فقط مي‌توان پوليش نمود و نبايد آنها را با سنگ يا سراميك و ديگرش پوشش‌هايي كه صدا را تشديد مي‌نمايند، تعويض كرد. در مواردي كه كف آپارتمان‌ سنگ،سراميك يا چوب باشد و راه رفتن و كشيدن اجسام بر روي آنها در طبقه پايين صداهاي ناهنجار ايجاد كند، توصيه مي‌شود حداقل 75 درصد كف با قالي يا موكت پوشانده شود. كف سايي سنگ قسمت‌هاي اختصاصي بايد با اجازه كتبي مالك و مديريت ساختمان صورت گيرد و هنگامي انجام شود كه امكان بازديد ازطبقه زيرين وجود داشته باشد. كليه مواد حاصله از كف سايي مي‌بايد به سرعت جمع شود و در محل مناسبي در خارج از ساختمان دفع گردد. مديران ساختمان بايد توجه نمايند كه ريختن مواد اسيدي حاصل از كف سايي به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگي و فرسايش لوله‌هاي فاضلاب مي‌شود همچنين نفوذ اين مواد به سطح زيرين سنگ باعث خوردگي لوله‌هاي مستقر در كف و تركيدگي، بخصوص در محل اتصالات مي‌شود. بنابراين توصيه مي‌شود هنگام كف سايي و پس از اتمام آن سقف طبقه پايين بازرسي شود. تا حد امكان مي‌بايد ساكنين محترم را از كف سايي منصرف نمود و تميز كاري با روش هاي ديگر را به آنها توصيه نمود. ضمن اينكه به آنها يادآوري شود كه در اين مورد جبران‌ زيان‌هاي احتمالي به طبقه زيرين بر عهده مالك طبقه بالاست. هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين. ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك مي‌باشد. هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكن‌هاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين. تعميرات و تغييرات داخلي و خارجي كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان مي‌شود به هيچ وجه مجاز نمي‌باشد. ساير تعميرات و تغييرات داخلي آپارتمان‌ها و بخش‌هاي اختصاصي مانند انبار مي‌بايد با اجازه كتبي مالك و تاييد مديريت ساختمان در حد معقول انجام شود. ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لوله‌هاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك مي‌باشد. سايبان، نرده حفاظ، بند (براي آويزان نمودن لباس) كه از بيرون ساختمان قابل رويت باشند، كولر و وسايل ديگري نبايد در بالكن‌ها نصب يا آويزان گردند مگر با اجازه كتبي مديريت و بر حسب ضرورت. نصب هر گونه آنتن قابل رويت بر روي نما يا در بالكن ساختمان بدون اجازه مديريت ساختمان قدغن مي‌باشد. هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه و پاركينگ قرار داده شود. به خصوص ساكنين طبقه همكف كه معمولا فقط راه به پاسيو دارند. از گذاشتن مواد آتش زا، ماشين لباسشويي و ديگر تجهيزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناك كه باعث ايجاد، سر و صدا است خودداري شود اگر چه اين بخش تنها از طريق آپارتمان همكف قابل دسترسي باشد. حفظ و نگهداري ان به عهده مالك قسمت‌هاي اختصاصي آن واحد ميباشد ولي استفاده از آن نبايد موجب سلب آسايش ديگران گردد. چنانچه خرد كن زباله در سينك آشپزخانه تعبيه نشده است، از نصب آن در سينك خودداري گردد. از پرتاب آشغال به بيرون از آشپزخانه بايد پرهيز نمود. زباله مي‌بايست به طور صحيح در داخل شوت زباله قرار گيرد يا در ساعت جمع آوري زباله در محل مقرر بيرون از ساختمان گذاشته شود. نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمت‌هاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص يك يا چند واحد باشد. مديران ساختمان نبايد در اين مورد چشم پوشي نمايند زيرا ممكن است علاوه بر نارضايتي ساير ساكنين، آن حيوان عامل بيروني نيز باشد. هيچ گونه صداي ناهنجاري مثل صداي كشيدن صندلي بر روي كف‌هاي سنگي، صداي توپ بازي و دويدن بچه‌ها و صداهاي تحريك آميز نبايد در طول شبانه روز ايجاد گردد. صداي مته كاري و كوبيدن ميخ به ديوار جهت نصب وسايل تزييني مي‌بايد در ساعت مناسب روزهاي غير تعطيل انجام شود. از مصرف آب خارج از حد معمول مي‌بايد خودداري شود. در غير اين صورت نصب كنتور بر روي ورودي آب آپارتمان توصيه مي‌شود. استفاده همزمان از اتو، ماشين لباسشويي، جوجه سرخ كن برقي و ديگر وسايل الكتريكي با مصرف بالا موجب داغ شدن سيم‌ها گرديده خطر آتش سوزي را افزايش مي‌دهد. بنابراين استفاده اين وسايل به طور همزمان بايد خودداري گردد. مديران ساختمان مي‌بايد كنترل فيوزهاي داخلي آپارتمانها و وضعيت تابلوهاي برق داخل واحدها را حداقل يك بار در سال مورد بازديد قرار دهند. بارها مشاهده گرديده كه فيوزهاي داخلي دستكاري شده‌اند. در نتيجه هنگام افزايش بار الكتريكي جريان برق قطع نمي‌شود و آتش سوزي، جان و مال كليه ساكنين را در معرض خطر قرار مي‌دهد. مسدود نمودن راه ديگر ساكنان ممنوع است. همچنين نمي‌توان مانع استفاده از قسمت‌هاي مشترك توسط ساير ساكنين شد مگر آنكه رفت و آمد يا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصي باشد. هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه پاركينگ قرار داده شود. نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمت‌هاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است. مواد آتش زا نبايد در داخل آپارتمان نگهداري شوند بلكه با اجازه و اطلاع مديريت مي‌بايد در انبار قرار گيرند. انبار آپارتمان مختص وسايل شخصي ساكنين است. استفاده تجاري و اجاره آن به ديگران ممنوع مي‌باشد مگر با اجازه ساكنين مجتمع و با اطلاع مديريت. هر گونه دستكاري تجهيزات مشترك بدون اطلاع مديريت ساختمان ممنوع مي‌باشد. در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان باز و بسته كردن درب ورودي محوطه يا ساختمان توسط آيفون مي‌بايد به وسيله افراد بالغ، پس ازشناسايي انجام پذيرد. گاهي ديده مي‌شود بچه‌ها دكمه آيفون را حتي پس از ورود، دوباره فشار مي‌دهند و در نتيجه درب باز مي‌ماند. بازي كردن بچه‌ها در قسمت‌هاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز مي‌باشد. مسئول حركات و رفتار فرزندان اولياي آنها مي‌باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها بايد جوابگو باشند. مراسم آييني، جشن و سوگواري مي‌بايست با اجازه مديريت و پس از اطلاع به همسايه‌ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود اين سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گيرد. از نصب بلندگو و چادر خودداري گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداكثر 22 انجام پذيرد. هر گونه پخت و پز در قسمت‌هاي مشترك ممنوع مي‌باشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است. سرو صداي ميهماني در حد معمول (به طوري كه موجب آزاد ديگر ساكنين نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز مي‌باشد. در ايام هفته حداكثر تا ساعت 23 و در شبهاي تعطيل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظي مي‌بايد در داخل آپارتمان – نه در راه پله يا هال عمومي – انجام شود. از ميهمان‌ها نيز درخواست گردد در حين عبور ازراه پله و محل‌هاي مشترك رعايت ارامش ديگران را نموده و از دويدن بچه‌ها و ايجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند. استفاده از وسايل گازي و نفتي براي افراد جوان‌تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولين جسمي و ذهني كه به صورت انفرادي زندگي مي‌كنند يا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع مي‌باشد. تعبيه كپسول‌هاي اطفال حريق ضروري است. ضمن آنكه مي‌بايد نحوه استفاده از آنها به ساكنان آموزش داده شود.بازي كردن بچه‌ها در قسمت‌هاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعت‌هاي تعيين شده و در محل‌هاي مقرر مجاز مي‌باشد. هر گونه پخت و پز در قسمت‌هاي مشترك ممنوع مي‌باشد و در داخل بخش‌هاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است. ساكنين مي‌بايد از كثيف كردن فضاي عمومي خودداري نموده و در حفظ تميزي آن كوشا باشند. اتومبيل، موتور سيكلت يا دوچرخه ساكنين مي‌بايد فقط در محل‌هاي از پيش تعيين شده پارك گردند. ورود هر گونه وسيله نقليه مهمان، شستشو، تعمير و تعويض روغن وسايط نقليه در داخل مجتمع ممنوع است. در مجتمع‌هاي فاقد نگهبان درهاي ورودي به مجتمع مي‌بايد پس از ورود يا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. كليد ورودي به مجتمع پاركينگ و تراس نبايد به غير از ساكنين مجتمع داده شود. رعايت شئون اسلامي در بخش‌هاي مشترك الزامي است و حضور آقايان با پيژامه و زير پيراهن در خارج از بخش اختصاصي ممنوع مي‌باشد.

قانون آپارتمان نشینی(قسمت اول)

 

تعريف آپارتمان:

در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.
ماده ۱ ـ مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک 

ماده ۲: قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد.

به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده3 :

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده  و در صورت انتقال  قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد،انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده4:( اصلاحی 11/3/1376):

 حقوق و تعهدات هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسبت است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع  مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان،به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره1:(الحاقیه 11/3/1376) :

مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین میکند.
تبصره2: (الحاقیه 11/3/1376) :

در صورت توافق مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان میباشد هزینه های مشترک،بر اساس نرخ معینی که به تصمیم مجمع عمومی ساختمان میرسد،حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه میشود.

تبصره3: (الحاقیه 11/3/1376):

 چنانچه چگونگی اسقرار حیاط ساختمان یا با لکن یا تراس مجموعه به گونه ایی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

ماده5: انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت  که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان  و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود،از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده6: چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا  مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است.مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 : هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب ، دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها، مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.

در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند ، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتب خواهد بود. مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 : در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون ، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه و مدت مدیریت وسایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 : هریک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود  مفید میداند ، انجام دهد.
هیچ یک از مالکین حق ندارند ، بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در ، یا سر در ،یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند. 
ماده 10: هر شخصی آپارتمانی را خریداری می نماید ، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد ، مشاعاً سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد.

مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام واداره واستفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان با تاسیسات آن اقتضاء دارد ، یکجا انجام شود ، نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود ، هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صر فنظر نماید.
ماده 10 مکرر- (الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359):

 در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه ، سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع –آب گرم – برق – گاز وغیره به او خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ،اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور طبق اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرائی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت ودر هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره 1 :  (الحاقی 11/3/1376) :

 در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ،ممکن یا موثر نباشد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضائی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از در یافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود ، محروم کنند وتا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات ، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد ، خواهد بود.
تبصره 2: (الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359) :

رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران وصورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک ورونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3 :(الحاقی 2/11/1351 واصلاحی 17/3/1359):

 نظر مدیر یا هیات مدیران ، ظرف ده روز ، پس از ابلاغ اظهار نامه مالک ، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان ، قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.

در مواردی که طبق ماده فوق ، تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد ، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد ، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره 4- (الحاقی 9/4/1358واصلاحی 17/3/1359) :

در صورتی که مالک یا استفاده کننده ، مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها ، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها ،به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11: دولت مکلف است ظرف سه ماه ، پس از تصویب این قانون ، آئین نامه های اجرائی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجراءبگذارد.دولت مامور اجرای این قانون است.  

                        
مواد الحاقی به قانون تملک آپارتمان هامصوب 11 خرداد 1376ماده 12:

 دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد ، از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند ویا با موافقت مدیر یا مدیران ، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون ، در سند تنظیمی قید نمایند. 
ماده 13: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری ، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ، ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود واقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی ، در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند بر اساس حکم دادگاه ، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداختشده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره ، اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده، خواهد کرد.

تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان ،می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره2 : چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکنند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ،رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل ، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده 14: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران کننده خسارات وارده می باشند.
ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوب 8 اردیبهشت 1347هیات وزیران
با اصلاحیه های بعدی

بخش اول – قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول – قسمتهای اختصاصی

ماده 1:  قسمتهائی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2 : علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارکها ی متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره، مساحتقسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید درسند قید گردد.

فصل دوم – قسمتهای مشترک 

ماده 3- قسمتهائی از ساختمان واراضی ومتعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم ، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آن ها قائل شد.

تبصره : گذاردن میز وصندلی وهر نوع اشیاء دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد ویااز آن قسمتها عبور نماید.

ماده 4 : قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت از : 

الف) زمین زیر بنا، خواه متصل به بنا باشدیا به وسیله پایه ، روی آن قرار گرفته باشد .
ب) تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل : چاه آب وپمپ ، منبع آب، مرکز حرارت وتهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبارعمومی ساختمان، اطاق سرایدار در قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور ومحل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب ، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع ، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ)اسکلت ساختمان.

تبصره : جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی ، مشترک بین آن قسمت ها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت) درها وپنجره ها –راهروها- پله ها –پاگردها – که خارج از قسمت های اختصاصی قرارگرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل : وسائل تامین کننده روشنائی ، تلفن و وسایل اخبار وهمچنین تاسیسات مربوط به آنها (به استثنای تلفنهای اختصاصی) شیرهای آتش نشانی ، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام  و پله های ایمنی.

ج) بام وکلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا ، درآن احداث گردیده است .
ح) نمای خارجی ساختمان 

خ) محوطه ساختمان ، باغ ها وپارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند ، قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم –اداره امور ساختمان

فصل اول –مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظائف وتعهدات مدیر

ماده 5- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند ، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده 6- (اصلاحی 30/1/1371- تصویب نامه شماره 1748/ت 43 ه مورخ 13/12/1371 هیات وزیران) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین . اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند ودرصورت عدم حصول اکثریت مزبور ، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده 7- در اولین جلسه مجمع عمومی ، ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود.

 مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ماده 8- برای رسمیت مجمع ، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد . هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده 9) کَسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره : در صورتی که مالک قسمت اختصاصی ، شخصیت حقوقی باشد ، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده 10- هر گاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده 11- مجمع عمومی شرکاء دارای وظائف و اختیارات زیر می باشد: 

الف) تعیین رئیس مجمع عمومی.

ب)انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها

پ) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان

ت)تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

ث)  اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته ، برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران ، بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده 12- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره : (اصلاحی 30/1/1371) تصمیمات متخذه مجمع باید. ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران ، به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده 13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6قانون ، برای کلیه شرکاء الزام آوراست.
فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14-     مدیر یا مدیران ، مسئول حفظ واداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده 15- (اصلاحی 28/10/1353)تعداد مدیران ، باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ،دو سال است  ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفا ،فوت، عزل ، حجر ، مدیر یا مدیران ، قبل از انقضاء مدت ،مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین ، تشکیل خواهد شد.

تبصره 1- (الحاقی 28/10/1353) در صورتی که سه نفر یا بیشتر ، از اعضای هیات مدیره ، به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند ، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

ماده 17- تصمیمات مدیران ، با اکثریت آراء معتبر است

ماده 18- مجمع عمومی ، یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید.

ماده 19- مدیر یا مدیران ، امین شرکا ء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. وسهم هرشریک از حق بیمه باتوجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نماید.

ماده22- در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد ، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام  سایر امور مورد نیاز بنا ، دربانی استخدام نمایند.    

فصل سوم –هزینه های مشترک

ماده 23- (اصلاحي 17/3/1359 ) شركاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر وهزينه هائي كه براي حفظ ونگاهداري قسمت هاي مشترك بنا ، مصرف مي شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ، ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك پيش بيني نكرده باشند ، سهم هريك از مالكين يا استفاده كنندگان ، از هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد ، از قبيل آب ، گاز ، گازوئيل، واسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور ، هزينه نگهداري تاسيسات ، باغبان ، تزئينات قسمتهاي مشترك وغيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان ، تقسيم ميگردد. تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.
تبصره : (اصلاحي 17/3/1359) چنانچه به موجب اجاره نامه يا قرارداد خصوصي ،پرداخت هزينه هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد ، مستاجر ميتواند از محل مال الاجاره ، هزينه هاي مزبور را پرداخت و در صورتي كه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك به عهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند، مدير يا مديران مي توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده ، به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده 24 – (اصلاحي 30/1/1371) هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد ، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض ، شريك مي تواند به مراجع صلاحيت دار قضائي مراجعه كند.
ماده 25 – هزينه هاي مشترك عبارتند از

الف – هزينه هاي لازم براي استفاده حفظ و نگهداري عادي ساختمان و تاسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب- هزينه هاي اداري وحق الزحمه مدير يا مديران

 فصل چهارم – حفظ و نگهداري تعمير بنا

ماده 26- در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينه هاي نگهداري يك ثسمت از بنا يا هزينه نگهداري وعمليات يك جزء از تاسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد ، فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده 27- مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كند، به منظور تامين هزينه هاي ضروري ،و فوري وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركا ء دريافت دارند

چند توصیه مهم

ساکن قسمت‌های اختصاصی مجتمع‌ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری، بعضی بایدها و نبایدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین‌ها موجب می‌گردد که از بروز اختلاف‌ها و تنش‌های گوناگون جلوگیری شود. بنابراین برای آگاهی بیشتر شهرواندان موارد زیر توصیه می‌گردد:

1. ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعدازظهر و یازده شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می‌باشد. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می‌باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
2. هرگونه کاری به خصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می‌نماید، باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقیقه تا 13و30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3. در مواردی که کف آپارتمان‌ سنگ،سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام بر روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد کند، توصیه می‌شود حداقل 75 درصد کف با قالی یا موکت پوشانده شود.
4. کف سایی سنگ قسمت‌های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان صورت گیرد و هنگامی انجام شود که امکان بازدید ازطبقه زیرین وجود داشته باشد. کلیه مواد حاصله از کف سایی می‌باید به سرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان باید توجه نمایند که ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله‌های فاضلاب می‌شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله‌های مستقر در کف و ترکیدگی، بخصوص در محل اتصالات می‌شود. بنابراین توصیه می‌شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن سقف طبقه پایین بازرسی شود.
5. هر گونه تغییر در نما، سر در یا بالکن‌های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.
6. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود به هیچ وجه مجاز نمی‌باشد.
7.  سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان‌ها و بخش‌های اختصاصی مانند انبار می‌باید با اجازه کتبی مالک و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
8. ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله‌های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینک می‌باشد.
9. سایبان، نرده حفاظ، بند (برای آویزان نمودن لباس) که از بیرون ساختمان قابل رویت باشند، کولر و وسایل دیگری نباید در بالکن‌ها نصب یا آویزان گردند مگر با اجازه کتبی مدیریت و بر حسب ضرورت.
10. نصب هر گونه آنتن قابل رویت بر روی نما یا در بالکن ساختمان بدون اجازه مدیریت ساختمان قدغن می‌باشد.
11. هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه و پارکینگ قرار داده شود. به خصوص ساکنین طبقه همکف که معمولا فقط راه به پاسیو دارند.
12. از گذاشتن مواد آتش زا، ماشین لباسشویی و دیگر تجهیزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناک که باعث ایجاد، سر و صدا است خودداری شود اگر چه این بخش تنها از طریق آپارتمان همکف قابل دسترسی باشد. حفظ و نگهداری ان به عهده مالک قسمت‌های اختصاصی آن واحد میباشد ولی استفاده از آن نباید موجب سلب آسایش دیگران گردد.
13.  زباله می‌بایست به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار گیرد یا در ساعت جمع آوری زباله در محل مقرر بیرون از ساختمان گذاشته شود.
14. نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت‌های مشترک مانند پاسیو، هال، بالکن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص یک یا چند واحد باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر ساکنین، آن حیوان عامل بیرونی نیز باشد.
15. هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل صدای کشیدن صندلی بر روی کف‌های سنگی، صدای توپ بازی و دویدن بچه‌ها و صداهای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می‌باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
16. از مصرف آب خارج از حد معمول می‌باید خودداری شود. در غیر این صورت نصب کنتور بر روی ورودی آب آپارتمان توصیه می‌شود
17. استفاده همزمان از اتو، ماشین لباسشویی، جوجه سرخ کن برقی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا موجب داغ شدن سیم‌ها گردیده خطر آتش سوزی را افزایش می‌دهد. بنابراین استفاده این وسایل به طور همزمان باید خودداری گردد. مدیران ساختمان می‌باید کنترل فیوزهای داخلی آپارتمانها و وضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یک بار در سال مورد بازدید قرار دهند. بارها مشاهده گردیده که فیوزهای داخلی دستکاری شده‌اند. در نتیجه هنگام افزایش بار الکتریکی جریان برق قطع نمی‌شود و آتش سوزی، جان و مال کلیه ساکنین را در معرض خطر قرار می‌دهد.
18. مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است. همچنین نمی‌توان مانع استفاده از قسمت‌های مشترک توسط سایر ساکنین شد مگر آنکه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.
19. انبار آپارتمان مختص وسایل شخصی ساکنین است. استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع می‌باشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
20. هر گونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می‌باشد.

21. در مجتمع‌های فاقد نگهبان باز و بسته کردن درب ورودی محوطه یا ساختمان توسط آیفون می‌باید به وسیله افراد بالغ، پس ازشناسایی انجام پذیرد. گاهی دیده می‌شود بچه‌ها دکمه آیفون را حتی پس از ورود، دوباره فشار می‌دهند و در نتیجه درب باز می‌ماند.
22. بازی کردن بچه‌ها در قسمت‌های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت‌های تعیین شده و در محل‌های مقرر مجاز می‌باشد.
23. مسئول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها می‌باشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها باید جوابگو باشند.
24. مراسم آیینی، جشن و سوگواری می‌بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه‌ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود این سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد. از نصب بلندگو و چادر خودداری گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداکثر 22 انجام پذیرد.
25.  هر گونه پخت و پز در قسمت‌های مشترک ممنوع می‌باشد و در داخل بخش‌های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.
26. سرو صدای میهمانی در حد معمول (به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت 24 مجاز می‌باشد. در ایام هفته حداکثر تا ساعت 23 و در شبهای تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می‌باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله یا هال عمومی – انجام شود. از میهمان‌ها نیز درخواست گردد در حین عبور ازراه پله و محل‌های مشترک رعایت ارامش دیگران را نموده و از دویدن بچه‌ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
27.  استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوان‌تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می‌کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع می‌باشد. تعبیه کپسول‌های اطفال حریق ضروری است. ضمن آنکه می‌باید نحوه استفاده از آنها به ساکنان آموزش داده شود.
28. ساکنین می‌باید از کثیف کردن فضای عمومی خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن کوشا باشند.
29. اتومبیل، موتور سیکلت یا دوچرخه ساکنین می‌باید فقط در محل‌های از پیش تعیین شده پارک گردند. ورود هر گونه وسیله نقلیه مهمان، شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.
30. در مجتمع‌های فاقد نگهبان درهای ورودی به مجتمع می‌باید پس از ورود یا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. کلید ورودی به مجتمع پارکینگ و تراس نباید به غیر از ساکنین مجتمع داده شود.
31.رعایت شئون اسلامی در بخش‌های مشترک الزامی است و حضور آقایان با پیژامه و زیر پیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع می‌باشد.
32. در صورت عدم انجام تعهدهای مشترک ساکنین هر گونه پیگیری قانونی از سوی هیئت مدیره که باعث هزینه برای مجتمع گردد از شخص متخلف دریافت می شود.

 

 گسترش شهرها و رشد جمعيت، مکاني درخور و مناسب براي اسکان و آرامش ساکنين خود مي‌طلبد. سابقا خانه‌هايي با مساحت‌هاي کوچک و بزرگ و طبقاتي محدود که از 2 يا 3 تجاوز نمي‌کرد،محل سکونت بود. اما پس از اين رشد و گسترش، اين قبيل خانه‌ها براي اين جمعيت کافي نبوده و ساخت خانه‌هايي بزرگتر که طبقاتشان از 3 بيشتر بود، طلب مي‌نمود. اين خانه‌هاي جديد که به نام آپارتمان شناخته مي‌شوند، مانند هر محصول وارداتي از کشورهاي ديگر داراي فرهنگ و اصول مربوط به خود بوده، به گونه‌اي که ساکنين موظف به رعايت آن مي‌باشند و در صورت عدم رعايت آن، محل زندگي نه تنها مامني براي آرامش نبوده، که ممکن است مشکلات فراواني براي ساکنين آن به همراه داشته باشد. يکي از مهمترين مشکلاتي که اغلب آپارتمان‌ها با آن مواجه هستند عدم پرداخت به موقع شارژ يا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکيت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالکيت قسمت‌هاي مشترک که قسمت‌هاي مشترک عبارتند از آن قسمتهاي ساختمان که مورد استفاده کليه سکنه قرار مي‌گيرد. ماده4 قانون تملک آپارتمان تعيين سهم هر يک از ساکنين را در پرداخت اين حقوق، بدين سان تقسيم مي‌کند: «حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالکان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌هاي اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي که به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و اينکه مالکان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني کرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترک اعم از اينکه ملک مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي‌است.» با عنايت به اين ماده، اين نکته به ذهن مي‌رسد که برخي از حقوق و تعهدات به ميزان مساوي و بدون در نظر گرفتن مساحت هر يک از واحد‌هاي آپارتمان در نظر گرفته و تعيين مي‌گردد. اما آيا قانون اين موارد را احصا نموده يا به نظر مديران ساختمان وا نهاده تا آنها بر اساس ساختمان و نيازمندي‌هاي آن اين سهم را تعيين نمايند؟ ماده 23 آيين نامه اجرايي قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1347تا حدودي اين تقسيمات را مشخص کرده که: «شرکاي ساختمان(ساکنين) موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي که براي حفظ و نگهداري قسمت‌هاي مشترک بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشارکت نمايند:در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترک پيش‌بيني نکرده باشند سهم هر يک از مالکين يا استفاده کنندگان ازهزينه‌هاي مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زير بناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوييل و آسفالت پشت‌بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون فوق‌الذکر و ساير مخارجي که ارتباطي به ميزان مساحت ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري تاسيسات، باغبان،تزئينات قسمت‌هاي مشترک و غيره به طور مساوي بين مالکين يا استفاده‌کنندگان تقسيم مي‌گردد و تعيين اين سهم نيز با مدير يا مديران ساختمان است.«با ملاحظه اين دو ماده توجهمان به اين نکته جلب مي‌گردد که هزينه قسمت‌هاي مشترک به دو بخش منقسم مي‌گردد بخشي که مورد استفاده کليه ساکنين قرار مي‌گيرد مانند هزينه سرايدار يا آسانسور که به طور مساوي تقسيم مي‌گردد و همچنين هزينه‌هاي مشترکي همچون برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زير بناي قسمت اختصاصي و بدون در نظر گرفتن آنکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار مي‌دهد يا خير محاسبه مي‌گردد که ميزان آن به صورتي مشخص در ابتداي هر ماه از ساکنين آن دريافت مي‌شود (امروزه به واسطه جايگزيني گاز با گازوئيل، گازبها نيز بر اساس همين معيارمحاسبه و دريافت مي‌شود) توجها اينکه در خصوص هزينه‌هايي مثل آسانسور و آسفالت پشت بام، همسايگان واحد‌هاي همکف يا طبقه اول نمي‌توانند به بهانه سالبه به انتفاع بودن استفاده ايشان از اين امکانات، از پرداخت هزينه مشترک نگهداري احتراز نمايند. اين ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به اين دست هزينه‌ها به واسطه اين است که قانون تملک آپارتمان‌ها معافيتي در اين خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حايز اهميت آن است که اغلب مديران آپارتمان‌ها در تقسيم اينگونه سهام براي هر واحد، راه‌حل مورد توافق تساوي را برگزيدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنين، به راحتي آبونمان را دريافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته اين شيوه توافقي است و مغاير قانون). البته با وجود چنين تمهيدي (تساوي ساکنين در پرداخت‌شارژ) از سوي مديريت ساختمان، هستند ساکنيني که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوي ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکني در کار مديريت و تبعا عدم پرداخت قبوض و ساير هزينه‌هاي مربوط به ساختمان مي‌گردند. ماده 10مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها حل اين مشکل راچنين بيان مي‌کند که: «در صورت امتناع مالک يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک،از طرف مدير يا هيات مديره به وسيله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود. هرگاه مالک يا استفاده‌کننده ظرف 10روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيات مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ،تهويه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غيره به او خودداري کنند و در صورتي که مالک و يا استفاده کننده همچنان اقدام به تسويه حساب ننمايد اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديران براي وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده،اجراييه صادر خواهد کرد. تبصره 1:در صورتي که عدم ارايه خدمات مشترک ممکن يا موثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي(شوراي حل اختلاف) دادخواست داده و با رسيدگي خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دريافت خدمات دولتي از قبيل آب و برق وغيره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع آپارتمان جريمه نمايد». آري قانون وضعيت اينگونه ساکنين را بدين نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مديريت آپارتمان به آن قيام نمايد . اما آنچه در عمل اتفاق مي‌افتد، نحوه عمل توام با مسامحه با چنين ساکنيني است،مديراني که براي جلوگيري از تنش در آپارتمان با خاطيان رفتاري از روي دوستي و اعطاي مهلت براي پرداخت اين حق در نظر مي‌گيرند .هر چند امروزه با همکاري سازمان‌هاي ارائه دهنده خدمات شهري (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبيه کنتور‌هاي مستقل هر واحد پيش‌بيني گرديده است که مي‌تواند تا حد زيادي از هزينه‌هاي مشترک و پيوستگي سرنوشت واحد‌هاي مسکوني همسايه را کاهش داده و اشتراک همسايگان را در حد هزينه‌هاي واقعا مشترک مثل برق قسمت‌هاي مشاع و يا آب استفاده شده توسط سرايدار براي سيراب کردن باغچه و... تنزل داده است .

 

پس از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به‌طوری که تقسیم آنها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.

به عنوان مثال تا به حال هزینه ی آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیدا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقا بر عهده آنها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.

در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.

از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آنها الزامی خواهد بود.

اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

ماده 4 قانون تملك مي‌گويد: حقوق و تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكين قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد.

همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمانها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی

 

الف – هزینه‌های نسبی

ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قاون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».

از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب براساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.)

ب – هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

مثال:

ساختمانی 5 واحد به اندازه های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.

هزینه‌های ساختمان عبارتند از:

قبض برق: 4900000 ریال

حق بیمه: 700000 ریال

هزینه باغبان: 140000 ریال

اندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریال

نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی:

جمع متراژ : 700 متر

هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 = 7000 ریال

هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 = 1000 ریال بر مترمربع

هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 = 28000 ریال بر واحد

هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 = 420000 ریال بر واحد

با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:

100*7000 + 100*1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال

برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.

البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.

اغلب ساختمان‌ها برای تقسیم شارژ از روش‌های قراردادی استفاده می کنند که در مطلبی جداگانه به آن اشاره خواهد شد.

 

بعد از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به‌طوری که تقسیم آنها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.

به عنوان مثال تا به حال هزینه ی آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیدا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقا بر عهده آنها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.

در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.

از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آنها الزامی خواهد بود.

اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

ماده 4 قانون تملك مي‌گويد: حقوق و تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكين قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد  .

همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمانها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف–هزینه‌های نسبی

ب–هزینه‌های ثابت

ج–هزینه‌های اختصاصی

الف–هزینه‌های نسبی

ماده 23: آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قاون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».

از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب براساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.)

ب–هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

مثال:

ساختمانی 5 واحد به اندازه های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.

هزینه‌های ساختمان عبارتند از :

قبض برق : 4900000 ریال

حق بیمه : 700000 ریال

هزینه باغبان : 140000 ریال

اندوخته قانونی ساختمان : 2100000 ریال

نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی :

جمع متراژ : 700 متر

هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 = 7000 ریال

هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 = 1000 ریال بر مترمربع

هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 = 28000 ریال بر واحد

هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 = 420000 ریال بر واحد

با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:

100*7000 + 100*1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال

برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.

البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.

اغلب ساختمان‌ها برای تقسیم شارژ از روش‌های قراردادی استفاده می کنند که در مطلبی جداگانه به آن اشاره خواهد شد.

 

همان طور كه مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترك است و مقصود از قسمت مشترك، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركا و ساكنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و ...

هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالكان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب كنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترك را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه كند.

در صورت خودداري مالك يا مستأجر يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نكند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري كند. در اينجا بايد توجه داشت كه منظور فقط خدمات مشترك است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالك امتناع كننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع كند. پس براي قطع خدمات مشترك بايد به دو نكته توجه داشت:

1. برگ اظهار نامه براي امتناع كننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالك يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع كند.

2. مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترك را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترك را قطع كند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر كيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محكوم مي‌شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامي)

پرسش : اگر با قطع خدمات مشترك باز هم هزينه را پرداخت نكرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟

پاسخ : اگر مالك يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترك باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع كرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده كه در بالا از آن صحبت كرديم عليه شخص امتناع كننده اجرائيه صادر مي‌كند.

پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟

پاسخ : در صورتي كه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شكايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند. و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌كند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد كرد.

پرسش : چنانچه مالك يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد كند ؟

پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالك در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌كند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي كه خدمات مشترك قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالك يا مستأجر ممكن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترك را صادر خواهد كرد.

پرسش : هزينه‌هاي مشترك بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟

پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بر دو پايه است:

1 - آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

2 - ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و ... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.

 

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيده است، يعني زماني که تازه موضوعي به نام آپارتمان نشيني در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوين کنندگان اين قانون خود نيز نمی‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردي هستند. با گذشت بيش از 40 سال از تصويب اين قانون امروز بسياري از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به اين قانون و آيين نامه آن حل مي‌شود. در اين قانون پيش‌بيني شده است که آپارتمان داراي دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر يک قواعد حقوقي مختلفي حاکم است؛ بخش‌هاي مشترک و بخش‌هاي اختصاصي آپارتمان. در ادامه رژيم حقوقي که در هر يک از اين دو قسمت آپارتمان حاکم است، بيان می‌شود.

يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.

 

بخش‌هاي اختصاصي ساختمان

سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک ملک به شما داده مي‌شود يکي از محکمه‌پسندترين دلايلي است که در دادگاه پذيرفته مي‌شود. آن قسمت‌هايي از آپارتمان در ملکيت اختصاصي شما است که در اين سند صريحا به آن اشاره شده باشد. به اين قسمت‌ها«بخش‌هاي اختصاصي ساختمان» مي‌گويند. مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و. . . در سند مالکيت شما بيان شده است.

در مقررات، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد. » بنابراين آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن يا انباري يک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراين جزو بخش‌هاي اختصاصي به حساب مي‌آيد. البته ممکن است مالک اين قسمت‌ها را اجاره دهد و اين موضوع در تقسيم آپارتمان به اختصاصي و مشترک بي‌تاثير است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌هاي اختصاصي ساختمان را دارد. اما سوال اين است که مالک حق هر استفاده‌اي را دارد يا به عبارتي، آيا چهارديواري اختياري است؟ پاسخ منفي است. اگر چه مالکيت حقي است که قانون اساسي به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي آزادي مالک تا جايي به رسميت شناخته مي‌شود که به حقوق و آزادی‌های ديگران آسيبي نرساند.

 

حدود حقوق مالكان

مالكيت، يكي از کامل‌ترین حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را مي‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدني بدين ترتيب به رسميت شناخته شده است: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. »، «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌تواند بيرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد. » اوصاف حق مالكيت، مطلق، دائمي و انحصاري بودن است. مالك به طور انحصاري مي‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدوديتي در استفاده از اين حقوق نيست. اما ضرورت‌هاي زندگي اجتماعي سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادي‌هاي افراد، حقوق و آزادي‌هاي ديگران باشد. در ماده 132 قانون مدني حدود اختيار مالك در استفاده از ملك خود بدين ترتيب محدود شده است: «كسي نمی‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»

بنابراين مالك در استفاده از ملك خود نمي‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنين استفاده‌اي موجب تضرر همسايه‌ها خواهد بود.

 

قسمت‌هاي مشترک

آنچه آپارتمان را از ساير اجتماعات ديگر انساني متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت می‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند، از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است چراکه مالک نمي‌تواند هر استفاده‌اي از آن بکند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد. قسمت‌هايي از ساختمان كه به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌هاي مشترك محسوب می‌شود که عبارت است از قسمت‌هايي از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصي آن‌ها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هایی كه براي استفاده اختصاصي نيست يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود. زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري)، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک - به هر صورتي كه باشد –قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. مراد اين است که هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا آسانسور جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگرمتصل هستند.

 

اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي:

تقسيم‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاع (مشترک) نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري نيز دارد.

 

 

 

داستان کوتاه صداقت

یه پسر و دختر کوچولو داشتن با هم بازی میکردن. پسر کوچولو یه سری تیله داشت و دختر کوچولو چندتایی شیرینی با خودش داشت. پسر کوچولو به دختر کوچولو گفت من همه تیله هامو بهت میدم؛ تو همه شیرینیاتو به من بده. دختر کوچولو قبول کرد. 
پسر کوچولو بزرگترین و قشنگترین تیله رو یواشکی واسه خودش گذاشت کنار و بقیه رو به دختر کوچولو داد. اما دختر کوچولو همون جوری که قول داده بود تمام شیرینیاشو به پسرک داد. 
همون شب دختر کوچولو با ارامش تمام خوابیدو خوابش برد. ولی پسر کوچولو نمی تونست بخوابه چون به این فکر می کرد که همونطوری خودش بهترین تیله اشو یواشکی پنهان کرده شاید دختر کوچولو هم مثل اون یه خورده از شیرینیهاشو قایم کرده و همه شیرینی ها رو بهش نداده  

نتیجه اخلاقی داستان

عذاب وجدان همیشه مال کسی است که صادق نیست 
آرامش مال کسی است که صادق است 
لذت دنیا مال کسی نیست که با آدم صادق زندگی می کند 
آرامش دنیا مال اون کسی است که با وجدان صادق زندگی میکند

                تعارض اصل وظاهر در معاملات وتعیین ملاک تقدّم

چکیده:

یکی ازموضوعات مهم و پرکاربرددرجریان دادرسی، موضوع تعارض اصل وظاهراست.این موضوع پس از یأس وناامیدی دادرس ازسایرادلّه معتبره، حاصل می شود. حال اگرظاهر، مورد تأییدشارع مقدّس یا قانونگذار باشد، درتقدُّم آن براصل هیچ تردیدی نیست؛ اما اگراین ظاهر مستنبَط از قرائن واوضاع واحوال موجوددرآن موضوع خاصّ باشد،برخی فقهاء وحقوقدانان درتقدّم این نوع از ظاهرتردیدکرده ، معتقدندصرفاًظاهری مورداستنادقرارمی گیرد که تأیید شارع مقدّس یاقانون را داشته باشد.از جهتی دیگر  برخی ازایشان به طور کلی قائل بر تقدّم اصل برظاهر،وعده ایی دیگر قائل بر تقدّم ظاهر براصل هستند. درقوانین موضوعه نیزرویِّه ومبنای نهادینه شده ومشخصی براین موضوع وجود ندارد .

در هر صورت دراین مقاله باتبیین وبررسی مصادیقی  چند همراه بانظرات برخی اصولیین وحقوقدانان،ودر مقام تعارض اصل وظاهر،این نتیجه حاصل می شود که ظواهرمورد تایید شرع یا قانون به طور مسلم بر اصول عملیّه تقدّم دارند ؛امّا پاره ای از« ظواهرحال، قرائن واوضاع واحوالِ فاقد این تایید»  می توانند مستندبه« ماده 1321و1324 ق.م» وبرخی مواد دیگر وبا توجه  به ملاک های اصولی وفقهی،عرف وعادت و منطق وبنای عقلائی ، مورد بررسی وتدقیق قاضی ویا مجتهدقرار گرفته،در صورتی که موجب اقناع  ایشان شود، به آن تمسّک جسته،این دسته از ظواهر رابر اصول عملیّه مقدم بدارند.

 

واژگان کلیدی:اصل،ظاهر،تعارض اصل وظاهر،اصول عملیّه،ملاک

مقدمه:                  

باعنایت به این که یکی از موضوعات کاربردی ومهم ودر عین حال پیچیده وغامض در ادله اثبات دعواوفرایند دادرسی  ودر قلمرو فقه وحقوق ،مساله ((تعارض اصل وظاهر ))است ، فقیه ویادادرس دادگاه دربرخوردباموضوعات ودرجهت استنباط حکم ،چنانچه درپی فحص وتلاش به نتیجه ای اقناع کننده نرسد، مطابق با اصول وقواعدمسلمه که خوددائر مداراحکام عقلی شرعی هستند،بنارابراصول عملیه گذاشته، حکم قضیه رابیان می کند. اما تازمانی که مجتهدیاقاضی به ادله اجتهادیه ی قطعی و واقعی  دسترسی دارد،نوبت به اصول عملیه وفقاهتیه نخواهدرسید. زیرا مجرای اصول عملیه دراحکام شرعیه ی ظاهریه می باشد.(حیدری، 2:1383).

در تشریح ابعادمسأله بایدابتدا بدین موضوع اشاره داشت که درمتفرّعات فقهی وحقوقیکه نزدقضات، مطرح می شود،به ناچارطرفین برای احقاق حق ویا انکارادّعای طرف مقابل به ادلّه مثبته خودمتوسل می شوند.وگاه درمسائل وموضوعات مطروحه درمحاکم ،رئیس محکمه بااندکی امعان نظر به دلایل وامارات ودقت دربار اثباتی وارزشی ادلّه، به سهولت می تواندبه نظری متقن رسیده ،حکم مقتضی ودرشأن موضوع صادرنموده، فصل خصومت نماید.دراین بین قاضی تمام دلایل،اعم ازامارات قانونی وقضایی ودلایل قطعی وظنون معتبره وکلیه شواهد وقرائن موجودرابکارگرفته وازلابه لای آنهابه علم رسیده، اصدارحکم می نماید.اما بسیاری ازموضوعات مطروحه درمحاکم همیشه بدین صراحت وروانی نبوده واین گونه نیست که دلایل ومستندات موجود به راحتی دردسترس طرفین دعوا ،وکلای ایشان یاقاضی پرونده باشدوبتوانندبه آن استنادنمایند.حتّی بعضاً مسلم نیست که قاضی پرونده برای مستندات ودلایل ابرازی توسط طرفین ارزش استنادی قائل شودوگاه سعی وتلاش طرفین ویاوکلای ایشان نیزدراین گذرمفیدواقع نمی شود.حتّی گاهی سعی قاضی نیزدرراه رسیدن به دلایل اقناع کننده به جایی نمی رسد،چه آنکه که وی شرعاًوقانوناًمکلف است که کوشش نمایدوبراساس قواعد وقانون حکم قضیه رابیابد.علی القاعده قضات به این امراهتمام داشته ،وظیفه خطیرخود رادراین راستا دانسته وبرضمانت اجرای عدم توجه به این اصل واقفند.علی ای حال باکمی دقت متوجه می شویم که تااین مرحله دادگاه به راحتی می تواندبه حکم برسد رأی شایسته صادرواعلام نماید.رأیی که یاحاصل مستندات قطعیه است یاحاصل توسل به اصول عملیه که توسط آنهاحکم شرعی ظاهری ثابت می شود،همچون حکم برائت یا استصحاب، و تازمانی که مجتهدیاقاضی به ادله قطعیه دسترسی دارد نوبت به این اصول نمی رسد.گاهی پس از رسیدن قاضی به اصل عملی،ناگهان دراین بین ظاهروقرینه ای ،خودرانشان داده ،درمقابل ومعارض اصل عملی مطرح شده می ایستد.اینجاست که وجدان آگاه وبیدارهرصاحب فطرتی ازجمله قاضی رادرسردوراهی قرارداده به سمت دورأی متعارض می کشاند؛ دراین حال قاضی دربرابر یک چالش واقعی قرارگرفته،بایدمرجّح وملاک تقدمی رادست آویزخودقرارداده، بتواندبه یک حکم ظاهری یا واقعی شایسته نائل گرددوموضوع رافیصله دهد.این معیاروملاک بایدمشخص،قابل دفاع وبراساس عقل سلیم ومنطق اصولی وفقهی قوی بوده، جهات رجحان آن بدیهی وحداقل معلوم باشدتارأی محکمه ازصلابت کافی برخوردارشده، به راحتی مورد ایراددیگران قرارنگیردوهرعقل وفطرت سلیمی تسلیم آن گردد.ازاینجاست که دلایل حجیّت وغلبه ظاهریااصل موردنظرمطرح گردیده ومورداستنادقرارمی گیرد.لذااین مبحث به لحاظ علمی وعملی می تواندتوسعه یافته ،هرکس ازیک زاویه ی خاصی به وجوه رجحان نگاه کرده، به بررسی دقیق آن بپردازد. حال ملاک های تقدم «اصل برظاهر»و«ظاهربراصل» چیست؟ آیا بنای  عقلاء، عرف وعادت ودلایل خاص دیگری می تواندملاک رجحان وتقدم قرار گیرد،یاباید این ملاک صرفاً مورد تایید شارع مقدس باشد؟

اولاً :درباب تقدم «ظاهربراصل» ، به نظرمی رسدکه ملاکِ تقدم ،جعل واعتباراین گونه ظواهرازناحیه شارع مقدس بوده ودر ظواهر حال وپاره ای از قرائن وظنون، ملاک، بنای عقلاءوفقهاءدرعمل به این دسته از ظواهراست، به گونه ایی که قابلیت آن رادارند،تاموردتوجه هرعقل سلیمی واقع شده ،نتوان به راحتی ازکنارآنهاگذشت.لذا  مبنای عقلائی ومنطقی داشته وفقیه ویاعالم حقوقی ویا دادرس دادگاه نمی تواندازآن چشم پوشی کند.به عبارت دیگر دلیل حجیّت ظنون خاصه وامارات وپاره ایی ازظواهر،ایجادظنّ نوعی وبنای عقلاءدرعمل به برخی ازآنهاست، نه وجوددلیل خاص ازجانب شارع مقدس. لذا اصولاًقرائن وظواهر ِحالی  براصول مقدم می شوندکه بنای عقلاءبرعمل به آنهامحقق شده باشد.

ثانیاً:درباب تقدم« اصل برظاهر»می توان گفت:ملاک ِتقدّم اصل،عدم تأییدآن دسته ازظواهراست که شارع به آنها وقعی ننهاده و عقلاء نیزرضایت به پذیرش آنهانمی دهند.یعنی آنقدرضعیف وسخیف بوده که نمی توانندبااصل عملی به معارضه برخاسته ،آن راساقط کنند.

 

1-حجیّت ظواهر:

علی ای حالٍ بحث حجیت ،اساسی ترین مباحث درعلم اصول فقه است ،دربحث حجّت بادلایل ظنی سروکارداریم ،نه دلایل قطعی .زیراحجیّت قطع ذاتی است ونیازی نیست که برای آن جعل حجیَّت شود. بطورکلی دلیل یابایدخودش قطعی باشدیاقطع به حجیت آن پیداکنیم.دلایل ظنی همان امارات هستندوعلی القاعده دردلیل قطعی احتمال خلاف نمی رود .ولی در ظنون احتمالات دیگروجوددارد،لذااماره تصرف، اماره فراش، خبرواحد،شهادت شهود،همگی متعلق خودرابه شکلی ظنی ثابت می کنندیعنی کاشفیت ظنی دارندوشارع مقدس برای اینها حجّیت راجعل کرده .ولی چون کاشفیت آن ازجانب شارع مقدس ثابت شده حکم واقعی است، درحالی که عمل به ظن فی نفسه حرام است ولی اگراین ظن ازجانب شارع حجیّت پیداکرده باشدعمل به آن بلااشکال است.لذاعمل به این ظنون عمل به ظن بماهوظن نیست، بلکه عمل کردن به قطع ویقین است.البته قیاس نوعی ظنّ به واقع است ،ولی شارع آن رامعتبرندانسته اما خبرواحدراکه نوعی دیگر ازظن به واقع است، تأییدفرموده ومعتبردانسته است.اصول عملیّه درطول امارات هستندوبه عبارت دیگرامارات مقدم اندونسبت به واقع کاشفیّت وطریقیّت دارندولی اصول عملیه کاشفیتی ازواقع ندارند.دلایل ومستندات حجّیت امارات،روایات معصومین(ع)،بنای عقلاءوسیره مسلمین است.(مظفر،1391 ،3 : 30-38))و(ملکی اصفهانی،298:1390).

 

2-سیاست ها ورویه های قضایی:

چنان که گفته شداماره کم وبیش نتیجه ای احتمالی وظنی دارد وهیچ گاه اصابت آن به واقع به مرحله ی یقین نمی رسد،لذا پاره ایی ازنظام های حقوقی گسترش اعتبارآن راامری خطرناک دانسته، استفاده ازآن رامحدودمی کنند.مثلاًماده 1353 قانون مدنی فرانسه اعتباراماره ی قضایی رامحدودبه موردی می کندکه شهادت برای اثبات آن مؤثراست.وانگهی،قانون قضات رابه احتیاط نیزدعوت کرده، قرائنی راقابل استنادمی داندکه قوی ومشخص  باشند. (کاتوزیان،1392 ،2 :176)قانون مدنی مانیزچنین سیاستی رادنبال می کردولی امروزه وباحذف مواد1306تا1308 قانون مدنی وگسترش قلمروشهادت ،این سیاست ،تغییرکرد.شهادت برای اثبات همه ی اعمال ووقایع حقوقی قابل استناداست درنتیجه ی اماره ی قضایی نیزدرهمه ی دعاوی می تواندمستندرأی دادگاه قرارگیرد..(کاتوزیان،786:1387).برخلاف اماره ی قانونی که رعایت آن اجباری است ودادگاه نمی تواندبی دلیل کافی ازآن چشم پوشی کند،اماره ی قضایی دراختیاردادرس است وچنان که قبلاًگفته شده است،درواقع استنباط ونتیجه گیری اوازنشانه هاواوضاع واحوال هردعواست.لذاازهیچ دادرسی نمی توان انتظارداشت که خودراناگزیرازاستنباطی کندکه به نظراوخلاف واقع است. ممکن است دربعضی دعاوی،قانون ،دادگاه راناگزیرازاستنادبه قرائن قوی کندوازاین حکم ،لزوم تعددنشانه هااستنباط شود.ولی این امر قاعده ی کلی استنادبه اماره نیست ودادرس می تواندقرینه ای راکه درنظراوقانع کننده است مبنای حکم خودقراردهد.

 

علی القاعده می توان ظاهررابردوگونه تقسیم نمود:

1- ظاهری که دربحث الفاظ مد نظر است وازمصادیق مسلم امارات معتبرشرعی است،اصاله العموم-اصاله الا طلاق-و......ازاین قبیل اند.

2- ظاهری که دراثبات موضوعات واحکام موردبحث قرارمی گیردوازقبیل ظاهرالفاظ نیست این قسم ازظاهرنیزدوگونه است:

الف: ظاهری که دلیل شرعی وقانونی برحجیّت آن وجودداردمانندبیّنه واقرار ، که مستندبه ادلّه معتبراست ودرمقام تعارض اصل وظاهربراصل مقدم می شوندواختلافی درآنهانیست.(جبعی العاملی،300:1416-301)و(مراغه ای،597:1417).

ب:ظاهری که ازقرائن-عرف عادت وشیوع وغلبه و... به دست آمده ودلیلی برحجیت آن نبوده ومرادازظاهرحال ،همین نوع ازظاهری است که دلیل قطعی برحجیت آن وجودندارد.به هر حال ظواهر،قرائن ودلایل ازحیث ارزش یکسان نیستند.ازطرف دیگرسیاست های حقوقی نظام های حقوقی جهان نیزازحیث اختیاراتی که دادرسان دارندگوناگون می باشد.بررسی واعتبارسنجی تک تک ظواهر- قرائن وظنون به جهت عدم احصاءهمه ی آنهاکاری غیرممکن است وازطرف دیگرهریک ازظواهر که نزدقاضی ویاطرفین دعوامطرح می گردد،منحصربه همان موضوع بوده ،قابل تعمیم به موارددیگرنیست ویاحداقل این که دادرس رانمی توان مجبوربه پذیرش آنهادرمواردمشابه نمود.

ابتداباید گفت منظور ومقصود از اصل در این موضع، اصل عملی (برائت،استصحاب،احتیاط،تخییر) است و  محل اتفاق همگان در اصول این است که تا زمانی که دسترسی به علم یاظن معتبر وجود داشته باشد،کسی به سراغ اصول عملیه نمی رود. واز این جا باور مشهور اصولی شکل گرفته که «الاصلُ دلیلً حیثُ لا دلیلَ»وبر این باور، اصل نیز دلیل است اما دلیل المتحیرین..البته دلیل بودن اصل به معنای حجیت اصل است وهرگاه فرد متحیر بر اساس اصول عملیه عمل کند، عذر اوپذیرفته می شود واگر عمل نکنددر برابر این تکلیف ملزم به پاسخگویی است.مثلاً آنجا که مکلف می تواند اصل برائت را جاری کند اگر کاری را که وجوب آن مشکوک  است ترک کند ،یا کاری را که حرمت آن مشکوک است  انجام دهد  عذر او پذیرفته است.در نگاهی دیگر اصل دلیل به معنای راهنمای واقعیت نیست ،بلکه دلیل به معنای راهنمای وظیفه وتکلیف مکلَّف است.( صدری،1388: 61-62).علی ای حال در قانون ورویه قضایی ما اصل برائت واصل استصحاب پذیرفته شده است(کاتوزیان،1392 ،2 :227-280)از طرف دیگر اصل احتیاط وتخییر مستقیماً نمی توانند در مواد قانونی ورویّه های قضایی جایگاهی داشته باشند....(صدری،1388: 273-276) .

 

3-تعارض اصل وظاهر:

آنچه مربوط به موضوع این مقاله می باشد،همان تعارض بین اصول عملیه وظواهر اعم ازقرائن،ظواهرحال،معاینه،تحقیق محلی،نظر کارشناس، وغیره است.(شمس،1387، 3 :337-353).

به هر حال منظور از ظاهر در این مبحث آن است که :اولاً :در اثبات موضوعات واحکام مورد استفاده قرار می گیرند.ثانیا: دلیل قاطعی بر حجیت آن وجود نداردبه عبارت دیگر این ظواهر ،ظهور عرفی  دارند واز اوضاع واحوال وقرائن خاص هر دعوا فهمیده می شوند.( قنواتی،1391 :145)

در متون فقهی وحقوقی ورویّه ی قضایی ما،رویّه ی قاطع ومشخصی در این باره وجود ندارد ،قوانین ما نیز صراحتاًمتعرض آن نشده اندولی به طور کلی در این باب چند نظریه وجود دارد.:

1-عدّه ای از صاحب نظران در تعارض اصل وظاهر،غالباًاصل را مقدم می دارند. از جمله« شهید ثانی» در شرح  المعه(جبعی العاملی،1410، 4 : 146 و5 :376-378)و (همو،1414 ،7 :108و 11 :135). (عاملی،بی تا:16)

2-برخی دیگر گاهی اصل وگاهی ظاهر را مقدم داشته اند، از جمله شهید اول در کتاب «الدروس»و«المعه الدمشقیه »وشیخ محمد حسن نجفی صاحب جواهر در« جواهر الکلام »..(عاملی،1414 ،3  :386)و(نجفی،1366 ،26 :177و35 :170)

3-عده ای از فقهاء وحقوقدانان غالباً جانب ظاهر را گرفته اند  وبر همین مبنا اکثراً ظاهر را ترجیح داده اند. از جمله مرحوم  میرزای قمی در جامع الشتات-کاتوزیان در کتاب قواعد عمومی قرار دادها. (کاتوزیان،1387 ،4 :75-78) و(جیلانی قمی،بی تا،2 :384)و (کاتوزیان،1387 :234) .

به طور کلی در باب حجیت ظواهر ،عمل کردن به ظنّ معتبری که حجیت  آن بادلیل قطعی ثابت شده، عمل کردن به ظن بماهوظن نیست، بلکه عمل کردن به قطع است، هرچندکه شارع مقدس ازباب ظن بودن آن را باروایات-بنای عقلا ویاسیره مسلمین معتبردانسته است. ولی بعضی ازامارات هرچندایجادظن قوی می نمایندولی چون تایید شارع را ندارند، مردودهستند مثل: قیاس ویااتیان 3 شاهدبرای اثبات زنا. آری حجیّت امور ظنی باید به چیزی منتهی شود که خود آن چیز ذاتاً حجت باشد وآن چیزی جز« علم» نیست که مطلوب ماست وحجیت هر حجتی به آن منتهی می شودوحجیت علم ذاتی است ونیازی به جعل شارع  ندارد.وعقل به پیروی از آن حکم می کند وکل ُ ما حکم به العقل حکم به الشرع و..(مظفر،1391، 3 : 33-40)

درعلم منطق یاعلوم تجربی، یقین به معنای علمی است که هیچ شکی به آن راه نمی یابد،[یعنی مواد قضایای آنهاازبدیهیّات-اولیّات ویاتجربیات می باشد.] امادرعلم فقه وحقوق،به معنای علم عادی است. لذادلایلی همچون شهادت-اقرار-امارات وکارشناسی،همینکه باعث اتمام حجت برای مجتهدیاقاضی شوندبایدبراساس آن هاحکم کندوعلم و یقین به معنای فلسفی آن را باید در جایی دیگر جستجو کرد.اساساً کشف احکام فقهی وحقوقی ونیزدلایلی که نزدقضات مطرح می شودیقینی وجزمی نیستندبلکه علم عادی رابه همراه دارند.مثلا:ًاقرار، این احتمال رادرپی داردکه برای منحرف ساختن حقیقت صورت گرفته باشد.امادادرس به این احتمال توجّه نمی کندوتازمانی که دلیلی برخلاف آن نباشد،براساس آن عمل می کند.

در بین اصولی ها دودیدگاه وجوددارد:دیدگاه غالب :آن است که اصل برعدم اعتبارظن است، مگراین که مانند پاره ای از امارات به صورت خاص موردتأییدشارع وقانون گذار قرارگرفته باشد.

دیدگاه دوم: این است که به هرظن وعلمی می توان عمل کرد(ظن مطلق).دیدگاه اول درعلم حقوق وبویژه در دادرسی،کاربردی ندارد.زیراظنون خاص که ایشان بیان کرده اندمنحصردرچندموردخاص است، درحالی که امروزه تعداد زیادی از این ظواهر هستند که دردایره ی بحث اصولیها وفقهاء قرارنگرفته است.درادامه بایدافزودکه دلایل حجیّت امارات وظواهرمتعددمی باشدولی آنچه که می توانددربین همه ی ظواهرمشترک باشدوباآن به اعتبارظواهروامارات استنادکرد، همان بنای عقلاء وسیره وروش آنهاست.

 

3-1-پاره ایی ازمصادیق تعارض اصل وظاهر:

بررسی تمام تعارضات موجود بس دشوار وطاقت فرسابوده ،از حوصله وتوان این مقاله خارج است. چه آنکه با مراجعه به کتب فقهی هریک از فقهای بزرگ می بینیم، موارد اختلافی بسیاری بین طرفین مدّعی ومنکر وجود دارد.مثلا هرگاه به یکی از ابواب فقهی  در کتاب «الخلاف»شیخ طوسی ویا«المهذب»قاضی ابن برّاج ویا«جامع المقاصد»محقق الکرکی ویا «مختلف الشیعه»علامه حلّی ویا« کتاب البیع»حضرت امام (ره)و....مراجعه میکنیم، در جای جای آنها عبارت «لوتعارضا»یا «لواختلفا......» را می بینیم که بعد از بیان اختلافات بین طرفین ،وعدم وجود دلایل مثبته نزد هریک، به« اصل عملی» ویا« ظاهر غالب» توسل جسته ،بعضاً نظرات فقهاء  پیشین راهم ذکر نموده ،راجع به استدلالات آنها بحث می نمایند.لذا جای دارد دراینجا به ذکر چند نمونه از این تعارضات بپردازیم:

 

 

 3-1-1-سکوت دوشیزه(دختر باکره):

آیاسکوت دخترباکره دلالت بررضای اوبه عقدنکاح ودادن اذن به ولیّ خودداردیااین سکوت مبیّن عدم رضایت اوست؟ گفته اند:اصل برعدم رضای اوست واین سکوت دال برنارضایتی دخترمی باشد.ولی ظاهروعرف بررضایت اودلالت دارد.لذادراین موردظاهربراصل مقدم می شود. زیراحیاء ووقاردخترباکره مانع ازاظهارنظر اومی گرددوعرف وعادت این سکوت راظاهردررضایت اومی دانند.( واِذنُهاصَماتُها)اذنش همان سکوت است(طوسی،1414، 4 : 255-256)

این ظاهربه پشتوانه ی روایتی ازحضرت امام جعفرصادق(ع) معتبربوده که درجواب ابن سرحان فرموده اند: « فاِن سَکتَت فهواقرارُها واِن اَبت لم یزوّجها..پس اگر سکوت کرد،  این دال بر اقرار ورضایت است واگر خودداری کرد نباید اورا تزویج کرد... (کلینی رازی،1367 ،5 :393) فاذا سکَتت کان ذلک رَضی منها..پس هرگاه سکوت کرد، این نشانِ رضایت از طرف اوست.. (حلی،1418، 7، :111).

علی ای حال این ظاهری که ذکر نموده اندوبه دلایلی چند از جمله« حیا ووقار دختر باکره وبه تبع آن عرف وعادت» اشاره شده است ،امروزه ودر زمان کنونی اصولا محملی ندارد و به لحاظ شرایط تربیتی وفرهنگی امروز ،به ندرت در میان زنان  یافت می شود. ونادر دوشیزه ای ا ست که در چنین مواقعی سکوت نماید.(النادرُ کالمعدوم).

 

3-1-2-وقوع مواقعه:

هرگاه زوجین خلوت تامّ نموده ،سپس در دخول وعدم دخول اختلاف کنند. مثلاً:زن ادعاکندکه مرددخول نموده وتمام مهرراخواستارشودو مرد ادعای زن راردنماید ،عده ای خلوت کردن تام زوجین راظهوردرمواقعه می دانندزیرا خلوت تام زوجین وعدم وجودمانع ظهور درمواقعه دارد. درحالیکه« اصل عدم حادث» اقتضای عدم دخول رادارد ولی قول زوجه مقدم می شود. البته این درجایی است که دلیلی برای عدم نزدیکی وجودنداشته باشد.( وقیلَ قولها مع الخلوة التامة...وگفته شده که قولش مقدم می شود اگر خلوت تام بوده باشد... (عاملی،1411 :172) و(اصفهانی،1405 ،2 : 86).

شیخ الطائفه(شیخ طوسی)در«النهایة فی مجرد الفقه والفتاوی» ، عنوان می دارد:

زمانی که مرد با زن خودخلوت کندوپوشش کناربرودوسپس اورا طلاق بدهد،بنابرظاهرحال تمام مهربرگردن اوست وحاکم بایدچنین حکم کند، هرچنددخولی صورت نگرفته باشد،هرچندبر زن هم جایز نیست که بیش ازنصف مهربگیرد.ولی اگرمردبتواندبیّنه ایی برعدم دخول بیاورد، بیش از نصف مهریه براونیست.(طوسی،بی تا :471).

البته عده ایی همچون صاحب جواهر روایات دراین باره رامتعارض می دانندواین جااصل رابرظاهرمقدم می دارد.منقول است که حضرت امام سجاد(ع)فرموده اند:« اذااغلقَ بابا ًوارخی ستراً وجبَ المهروالعدة»هرگاه دربی راببندند وپوششی  راکناربزنند،مهر و عده واجب می شود.همچنین حضرت  امام صادق(ع:فرموده:« لایوجبُ المهرالاالوِقاع فی الفِرج»مهر واجب نمی شود مگر در صورت دخول. (،کلینی رازی،1367، 6 :109-110)»واین تعارض بدان جهت است که ظاهرِ منقول از امام سجاد(ع)آنقدر قوی نیست که بتوان به آن اعتمادکرد.زیرااین گونه نیست که همیشه هرخلوتی منجربه دخول گردد واز طرف دیگر طبق سخن حضرت امام صادق(ع)تنها شرط وجوب مهر،مواقعه است. والبته تنها ابوحنیفه وتعدادی از فقهای عامّه مطابق قول منسوب به امام سجاد(ع)فتوی داده اند وسند این حدیث نیز ضعیف است و تاییدی از شرع ندارد.(نجفی،1366 ،31 :142).

 

 

3-1-3-تأدیه ی نفقه:

بعضاً زوجین در یک خانه وزیر یک سقف سالها به طور مسالمت آمیز زندگی کرده اند ولی ناگهان در اثر بروز اختلافی زوجه مدعی عدم تادیه نفقه از جانب زوج می شود وزوج نیز ادعای اورا انکار می کند ولی دلیلی براین ادعا وانکار ندارند .اما در اصل اثبات نفقه اختلافی نیست ومطابق اصل «استصحاب» وماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی «در صورتی که حقی یا دینی بر عهده کسی ثابت شد،اصل بر بقای آن است مگر آن که خلاف آن ثابت شود».در اینجادین زوج ثابت است،ولی ظاهر چیز دیگری است.توضیح آن که معمولاًهیچ مردی در قبال نفقه زن در ایام خوش زندگی ،رسید دریافت نمی کند هردو در کمال آسایش وآرامش با یکدیگر زندگی می کرده اند ،چطور ممکن است تاکنون زن هیچ اعتراضی نکرده باشد؟ پس ظواهر وقرائن امر نشان دهنده ی تأدیه نفقه توسط زوج است.

شیخ طوسی در «الخلاف»، تادیه نفقه  را ملازم وهمراه تادیه مهریه دانسته  واین گونه می فرمایند که :مهریه پرداخت نمی شود ،مگر آن که نفقه هم داده شده است.شیخ در ادامه عنوان می دارند که «وایضاً فانَّ العادةجاریةبانها لا تمکنُ من الدّخول الا بعدَ ان تُستوفی المهرُ  ولا تقیمُ معه الا وتقبضُ النفقه ....»عادت جاریه این است که دخول ممکن نیست مگر بعد ازاستیفاء مهر،که با قبض نفقه نیز همراه است.و.....پس هرگاه زوجه ادعایی بکند (بعد از مواقعه)محکوم  به بی حقی می شود.!!(طوسی،1414، 5 :116)

در ادامه می آورند که هرگاه این اختلاف پیش از تمکین باشد ثمره ای در بر نداردزیرا چیزی به زوجه تعلق نمی گیرد،اما اگر اختلاف پس از تمکین باشد ،در خصوص قبض مهر یا نفقه ،قول زوج (ظاهر)مقدم است .البته در این خصوص نمی توان به نحو اطلاق ظاهر را مقدم دانست،  زیرا همانگونه که از کلام شیخ طوسی  در« الخلاف »فهمیده می شود، ایشان متذکر نوعی عرف شده اند که گویا در زمان خود مرسوم بوده به طوری که نزدیکی بعد از پرداخت مهریه بوده وحتی تادیه نفقه نیز ملازم آن بوده ولی امروزه این گونه نیست لذا این تقدم وتاخر اطلاق کلی ندارد ودادرس باید عرف واوضاع واحوال وقراین را در نظر بگیرد.

به هر حال در مورد تأدیه نفقه دودیدگاه وجود دارد:برخی ظاهر حال را مقدم می دارندوگروهی دیگر اصل را مقدم دانسته اند..( کاتوزیان،1384، 64 : 130) و( صابریان،1384 ،2 : 42).

 

 

 

3-1-4- اختلاف دراعطای وکالت درطلاق:

هرگاه«زید»زوجه ی«عمرو»رابه ادعای وکالت ازاودرحضورجمعی ازمعروفین محل طلاق داده ،سپس بعدازطی عدّه خوداو(زید)بااودرهمان شهرازدواج نمایدوچندسال بگذرد وحتی دارای فرزندانی بشونددرحالی که«زید»شوهرِخواهر«عمرو»هم باشد(همسر اول زید ،خواهر عمرو است)وبین آنها هم ارتباط وجودداشته، لکن پس ازازدواج بازن سابقِ «عمرو »خواهرِعمرو رابه دلایلی طلاق دهد،قطعاًطلاق خواهر عمرو،منشأ خصومت بین آنها خواهدشدحال« عمرو» بعدازچندسال طرح دعواکرده ،مدعی می شودکه به هیچ وجه وکالتی به زید جهت طلاق زن خودنداده وآن زن راهنوززوجه ی خودمی داند ،ازطرف دیگرزید نیزدلیلی بروقوع وکالت ازناحیه «عمرو» نداردحال آیادلیل بقاء زوجیت رابایدازعمرو خواست؟ ویادلیل حدوث وکالت رااززید مطالبه نمود؟ (جیلانی قمی، بی تا : 29)

ادعای وقوع وکالت درطلاق ازجانب زید مقرون ومؤیدبه ظواهروقرائن زیراست:

الف:وقوع طلاق درحضورمعروفین

ب: گذشتن چندسال از ازدواج وکیل(زید)بازوجه ی سابق موکل(عمرو)

ج:عدم اعتراض عمرو نسبت به این قضیه باوجوددوستی بین وکیل وموکل درطی این چندسال

د: وکیل شوهرخواهرموکل بوده و طلاق خواهرموکل ازطرف زید، انگیزه ی خصومت ودعوی بوده است. پس همه ی این ظواهروقرائن فوق الذکرحاکی ازآن است که قول مدّعی(عمرو) خلاف ظاهراست هرچندموافق اصل باشد(یعنی استصحاب زوجیت واصل عدم وکالت)

ازطرف دیگرازدواج وکیل بازوجه ی سابق موکل مقرون است به اصاله الصحه (م 223 ق.م )یعنی نکاح وکیل بازوجه ی موکل هم ازجهت ظواهروامارات قضایی تأییدشده هم ازجانب یک فرض قانونی (اصاله الصحه).لذااستصحاب نکاح مدعی(عمرو)حاصل نمی گرددوظواهروقرائن موجودمقدم می گردند.

ازطرف دیگردرتعارض اصل صحت بااصل استصحاب، قاعده ی صحت مقدم می گردد.زیرا اصل صحت وارد بر استصحاب است(حیدری،1383 :473) به عبارت دیگر اصل صحت دلیل ظنی است که بر دلیل شکی مقدم می شود.

 

3-1-5-اختلاف زوجین دراموال مشترک:

« ماده ی 63 قانون اجرای احکام مدنی مصوب1356مقرر می داردکه:

«ازاموال منقول موجود درمحل سکونت زوجین ،آنچه عادتاًومعمولاًمورداستفاده ی اختصاصی زن باشد، متعلق به زن وآنچه مورداستفاده ی اختصاصی مردباشد،متعلق به شوهروبقیه ازنظرمقررات این قانون مشترک بین آنان محسوب می شود،مگراین که خلاف آن ثابت گردد.»

موضوعی که بعضاًدرمحاکم مطرح می گردد،اختلاف زوجین دراموال اختصاصی خود است.ابتداجادارد روایتی راکه مرحوم کلینی  ازقول علی بن ابراهیم واوازپدرش واوباسلسله رواتی ازحضرت امام جعفرصادق(ع)نقل کرده اندبیان کنیم:

«.... ایشان پیروقضاوت ابی لیلی ورجوع ازآن ودرپی سئوال یکی ازاصحاب فرمودند:کانَ یَجعلُ متاعَ المراةالتی لایصلح للرجال للمراة ومتاع الرجل الذی لایصلحُ لِلنساء للرجل وماکان للرجالِ والنساء بینهما نصفان ..کالاواساس زن که به دردمردان نخورد(زنانه باشد) .ازآن زن است واساس مردکه به درد زنان نخورد(مردانه باشد)مال مرد است وآنچه مشترک بین آنان است، بین هردونصف می شود...... سپس درادامه می افزایداگرمردصاحب بیت است ،کل اساس ازآن اوست. مگراساس زن که مال مردنیست (مختص زنان است)اگرکالا ازخانه زوجه به خانه زوج برده شده آن کالا مال زن است و.....به دنبال این روایت هریک ازفقهاء عظام نیز نظرات مختلفی ابرازداشته اندمثلاً شیخ طوسی در «الخلاف» طبق همین روایت مذکورنظرداده اند.(کلینی رازی،1367 ،7 :130).علی القاعده بایددراین موضوع درهرزمانی به عرف وعادت آن زمان وآن مکان مراجعه نمودوحکم به مقتضای عادت وعرف نمود،این ظاهرحتّی می تواندبراماره یدنیزحاکم وغالب باشدزیرااگراین عرف وظاهر رادرنظرنگیریم درصورتی که زن صاحب خانه باشداثاث داخل خانه هم ازآن اوست مگرآنکه خلاف آن ثابت شودحتّی می توان گفت این عرف وعادت ازطرف معصومین(ع)موردتأییدبوده ودر لابلای روایات فوق الذکرآن رامی توانیم بیابیم لذادرتقدم چنین ظاهری نمی توان تردیدکرد.اصولاً درمناطقی که معمولا دختران جهیزیه به خانه ی شوهرمی برند،ظاهروعرف این گونه نشان می دهدکه اثاث منزل ازآن زوجه می باشدمگرآنکه خلاف آن توسط مردثابت شودپس این موضوع به گونه ایی است که بایددقیقاًعرف محل وظاهرحال وقرائن رامدنظرقرارداد.ماده 63 ق. ا. ا. م. ازهمان نظراول که منبعث ازروایات منقول ازامام جعفرصادق(ع)است،پیروی نموده واموال مشترک را از نظراین قانون مدنظرقرارداده، مگرآنکه خلاف آن ثابت شودکه دراین صورت بازبایدبه عرف وظاهرحال مراجعه نمود.مرحوم خوئی نیزتأییدی برروایات مذکوره دارند:« ایشان درمسأله 79 درباب« اختلافُ الزوجَین او وارثیهما فی ملکیة شیءٍ» فرموده اند:اگرزوجین یا وارثان آن دو درملکیت متاعی اختلاف کنند.اگرآنچه که درآن اختلاف دارند، مختص به یکی ازآنهابودازآن اوست ودیگری بایددلیل بیاوردوآنچه بین آنها مشترک بود، مثل کالای خانه،درصورتی که مشخص شدیادلیل آورده شدکه زن آن راآورده پس مال زن است ومردبایدبرای اثبات ادعایش دلیل بیاورد. درغیراین صورت بایدزن به عنوان منکرسوگندبخوردزیرامرددراینجا مدعی است. لذا مرحوم آیه الله خویی جهت تأییدسخن خود، همین روایت را از قول مرحوم کلینی آورده اند.(موسوی خویی ،1396، ،1  :70-71).

 

3-1-6-ادعای غبن:

بعضاً بعدازانجام یک معامله یکی از طرفین ادعای ادعای غبن می کندتابااستنادبه آن معامله را فسخ نماید.ازطرف دیگرطبق قواعدمسلم، شرط استفاده ازاین خیارآن است که شخص مغبون نسبت به قیمت واقعی کالا اطلاعی نداشته باشد.همانگونه که درماده 418 ق.م آمده:«اگرمغبون درحین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیارفسخ نخواهد داشت».حال در خیارغبن،اصل، عدم آگاهی شخص مغبون است واین عدم آگاهی اقتضای آن را داردکه سخن اومقدم باشدوازجهت دیگراصل لزوم قراردادهاوعقودمقتضی آن است که ادعای غبن پذیرفته نشودوسخن طرفی که ادعای عدم غبن می کندمقدم قرارگیردحال اگرهریک ازطرفین برای ادعای خود دلیلی آورد موضوع به راحتی اثبات می گردد حال اگرطرف منکرغبن دلیلی برآگاهی مدعی غبن ارائه ندهد،اصل برمغبونیت طرف دیگرمی باشدولی اگرمدعی غبن ازاهل فن-خبره وکارشناس موردمعامله باشدویاقرائن وظواهردیگری حادث شودکه وی ازقیمت کالا اطلاع کافی داشته است،ظاهرآن است که وی ازقیمت کالا مطلع بوده لذااصل عدم اطلاع(مغبون بودن مدعی)باظاهرتعارض پیدامی کندمشهورفقهاء دراینجاظاهررامقدم می دارند.صاحب «جامع المقاصد» متذکراین نکته شده وفرموده اند:« نعَم لوعُلِمَ ممارستهُ لذلک النوعِ فی ذلک الزمان والمکان،بحیثُ لاتُخفَی علیه قیمتُه لم یلتفت الی قوله.....».«اگرممارست وکارشناسی (اهل فن بودن)او درآن نوع ازمعامله ودرآن زمان ومکان خاص محرز شد،بگونه ایی که قیمت آن کالا نمی توانسته ازاومخفی باشد،نباید به قول اوتوجّه کرد......(محقق ثانی،1410، 4 : 294)».اماابن ادریس حلّی در«السرائر»شرایطی راآورده: ..... واِن لم یکن مِن اهلِ الخبرة،نظرٌ فاِن کانَ مثله(یعنی: مثل هذا البیع) لم تجرِالعادةبمثله،فسخ العقدَ ان شاءَ وان کان جری العادة بمثله لم یکن له الخیار....اگر  اهل خبره نبود واینگونه بیعی هم معمولاانجام نداده  اگر بخواهد میتواند فسخ کند ولی اگر معمولا چنین بیعی انجام می داده ،خیاری ندارد. لذا ابن ادریس این موضوع اخیر(انجام چنین بیعی) را دالّ برخبره بودن او دانسته است(حلی،1410 ،2 :249).قاضی ابن بّراج نیزچنین نظری دارند.(ابن برّاج ،1406 ،1 :361)مرحوم شیخ انصاری در المکاسب متذکر شده اند که به موجب تقدیم ظاهر براصل  نمی توان قول خبره را پذیرفت زیرا قولِ به خبره بودنِ مدعی غبن، ظاهر حال است واصل، عدمِ اطلاع مدعی می باشد ولی به جهت مخالفت اوبااین ظاهرمدعی محسوب می شودولی چون ازآوردن دلیل عاجزاست سخنش باسوگندپذیرفته می شودو معنی این سخن این است که به مقتضای تقدیم ظاهرمدعی رامقبول القول قرارمی دهدهمراه باسوگند، نه این که تمام احکام مدعی برآن جاری شود. (انصاری،1420، 5 : 168-169).این همان قاعده «مالایُعلَم الامِن قِبلهِ(قِبَلِ المدعی)»است که به روشنی برخلاف قاعده «البینة علی المدعی»است وبسیاری ازفقهاء وحقوقدانان برسرآن اختلافات شدیدی دارند.(آیه الله مظاهری، تقریرات درس «مخصِّصات البینة علی المدعی»پایگاه اطلاع رسانی دفتر حضرت آیه الله مظاهری) و(میر شکاری، «تحلیل استناد به قاعده ی «مالا یُعلم..).

 

 

3-1-7- اختلاف درتلف ویانقصان مال ودیعه:

اگرمال مورد ودیعه تلف یاناقص شودومودِع خواهان خسارت شودولی امین(مستودَع = مودَع )مدعی باشد که مال بدون تعدّی وتفریط تلف شده است،در اینجا مقتضای اصل،عدم مراقبت ومواظبت از طرف امین است که این اصل به نفع مالک است ولی ظاهر حال این است که امین علی القاعده خیانت نمی کند.ازآن جهت که افرادهیچگاه مال خودراقبل ازاطمینان واعتماد به دیگری نمی سپارندوعلی الاصول مال خودرانزدکسی به امانت می گذارندکه به امانت داری اوایمان واعتماددارند.این ظاهرحال دراینجابه نفع امین است.علامه حلی متذکر این معناگردیده وازقول شیخ صدوق(رحمت الله علیه)در«المقنع»می گوید:اگرامین(مستودَع)ادعاکندکه مال موردودیعه سرقت شده یاتلف شده،قول امین بدون سوگندپذیرفته است زیرا ازحضرت امام صادق(ع)سئوال شداگرمستودَع غیرثقه باشدآیاقولش پذیرفتنی است؟ایشان فرمودند:بله وهیچ سوگندی براونیست ودرحدیث دیگرروایت شده که فرمودند:امین هرگزخیانت نمی کند(حلّی،1418، 6 :61)همین قول در«من لایحضره الفقیه» ایشان و«النهایه» شیخ طوسی نیزآمده مضاف برآن که اگرمستودِع ادعاکندکه امین افراط کرده بایدبینه بیاوردواگربینه ایی نداشت امین سوگندمی خورد..صاحب جواهربه این مسئله عنایت داشته اند:«هرگاه امین ودیعه را انکارکرد یا اعتراف کرد و ادّعای تلف یا ردّ نمود و بینه ایی نداشت سخنش پذیرفتنی است بدون وجودهرگونه اختلافی.......»(نجفی،1366 ،27 :147-148))لذامی بینیم که درتمام اقوال فوق ظاهربراصل مقدم گردیده وطبق روایات وارده حتّی یمینی برامین نیست هرچنددرتهمت عدم وثوق قرارگیرد.( حرعاملی 1403 ،19 :80-81)

لازم است به این نکته اشاره گرددکه بحث «عاریه»نیزهمچون مبحث «ودیعه»مورداتفاق علمای امامیه بوده ودرامانی بودن عاریه دردست مستعیروعدم ضمان وی اتفاق نظروجوددارد،مگرآنکه اتلاف ازروی تعدّی یاتفریط باشد« م 640 ق.م:مستعیرضامن تلف یانقصان مال عاریه نیست مگردرصورت تفریط یاتعدی» البته اگرشرط ضمان شده باشدمستعیردرهرحال ضامن است.

درماده 644 ق.م آمده: «درعاریه طلاونقره اعم ازمسکوک یاغیرمسکوک،مستعیرضامن است هرچندشرط ضمان نشده باشدوتفریط یاتعدی هم نکرده باشد.»این حکم استثنائی برقاعده ی عدم ضمان امین است وباید تفسیرمحدود شودونمی توان آن رادرودیعه واجاره ی طلاونقره یاعاریه ی سایرفلزات گرانبهااجراکرد.(کاتوزیان،1387 :426)

محقق حلی درنیز بدین نکته اشاره داشته اند:بل لایضمنُ الامعَ تفریطٍ اوعدوانٍ اواشتراطٍ،الا اَن تکونَ العینُ ذهباًاوفضة فالضمانُ یَلزمُ واِن لم یَشترِط ..امین ضامن نیست مگردرصورت تفریط یاتعدی یاشرط ضمان،مگرآنکه عینِ مال عاریه ،طلا یانقره باشدکه ضمان لازم است هرچندشرط نشده باشد.(محقق حلی،1410  :151)

 

 

3-1-8- شک درحیات غائب مسافر:

محقق الکرکی صاحب«الرسائل» درباب شک درحیات غائب مسافر،عنوان کرده اندکه شخصی درحال سفر در دریا غرق شده وباقرائن موجود«مثل افتادن بعضی درساحل یاوجودبعضی ازتخته های کشتی درساحل وغرق شدن عده ایی ...» آیا می توان بااین ظاهرحکم به هلاک غائب دادیااین که مقتضای اصل، استصحاب حیات اوست «والذی یقتضیه الظاهرحصول الهلاک والذی یقتضیه الاصل الحیاه،فهل یُرَجَّحُ الظاهره..آنچه مقتضای ظاهر است هلاک مسافراست ومقتضای اصل،حیا ت وبقای اوست .میان شهادت قرائن وظواهربرموت وآنچه که مقتضی حیات است فرقی نیست لذاتاهنگامی که نسبت به موت اویقین حاصل نشودنمی توان برظاهراعتمادکردواصل استصحاب حیات ایشان مقدم است(محقق ثانی (الکرکی)،1409 :236).یاشهیدثانی درشرح المعه درباب موضوع «المفقود اذاجهل خبره»... زوجه مسافر غائب بایدتاحاضرشدن شوهرصبرکندیاوفات او ثابت شود.....وکان لزوجته مَن یُنفق علیهاوجب علیها التربصُ الی اَن یحضرَ اوتثبتَ وفاتهُ اومایقوم مقامها(کالارتداد)وان لم یکن له ولیٌ ینفق علیها ولامتبرعٌ.. »...اگر زوجه ی او کسی را داشت که خرجش را بدهد،باید منتظر بماندتا حاضر شود یا وفاتش ثابت گردد ویا چیزی مثل ارتدادقائم مقام مرگ شود.ولی اگر سرپرستی نداشته باشد که خرجش را بدهد ..... (جبعی العاملی،1410، 6 : 65)... از مفاد مواد1011 ق.م تا 1030 ق.م دراین باب اینگونه بدست می آیدکه قانون گذارنیزاصل رابر حیات گذشته لذا آنجاکه خواسته قائله ایی رافیصله دهد،حکم موت «فرضی»راذکرکرده است مثلاًدرماده1019 آمده«..عادتاًچنین فردی زنده نمی ماند»م 1020 «..عادتاًشخص غایب زنده فرض نمی شود»وهیچگاه دراین مواردقانون گذارصریحاًنظربه فوت واقعی نداشته مگرجایی که دلایل کافی برفوت وجودداشته باشدیاظاهری غالب ومعتبراصل راساقط کندبگونه ایی که دیگرنوبت به تعارض اصل وظاهرنرسد.

 

3-1-9-نمونه ایی ازتعارض اصل وظاهردر رویه ی قضایی کنونی:

«الف»به خواسته مبلغ دومیلیون ریال بطرفیت«ب» اقامه دعوی کرده ،اذعان داشته مبلغ مذکوررابنا به درخواست خوانده(ب)به حساب او واریز نموده ومقرر بوده که مبلغ مذکور راعندالمطالبه به خواهان برگرداندولی هم اکنون حتّی پس ازارسال اظهارنامه از پرداخت آن امتناع می کند.

دادگاه بدوی قائم شهر طی دادنامه شماره 950/64 خوانده رابه پرداخت مبلغ مذکور محکوم می کند.بلافاصله خوانده فرجام خواهی می کندوازطرف دیگروکیل خواهان نیزبه دلیل موردحکم قرارنگرفتن هزینه های دادرسی وغیره ازحکم فرجام تبعی می خواهدودیوان چنین حکم می کند:که ایرادفرجامخواه واردبه نظرمی رسدزیراواریز مبلغ مذکوربه حساب فرجامخواه اعم ازاستقراض است بلکه ظهوردرطلب فرجامخواه داردودلیلی ازطرف خواهان برای استقراض خوانده ازوی ارائه نشده است تاخوانده بدهکارقلمدادشودزیرامدیون بودن نیازبه دلیل اثباتی داردوبرخلاف اصالت برائت ذمه می باشدبنابه مراتب دادنامه نقض وبه شعبه......دراین دادنامه آمده که«ظهوردرطلب خوانده دارد»وازطرف دیگردرموردهمین خوانده آمده که دلیل براستقراض اوارائه نشده تابدهکارمحسوب شود....

دراین دادنامه اگراماره مدیونیت«الف»مستندبه ماده265 ق.م باشد،این یک اماره ی قانونی است(«هرکسی مالی به دیگری می دهدظاهردرعدم تبرّع است،بنابراین اگرکسی چیزی به دیگری بدهد،بدون این که مقروض آن چیزباشدمی توانداستردادکند.»)واگرمستندبه اوضاع واحوال وقرائن موجودباشدیک اماره ی قضایی است،لذادرصورت استنادبه م265 ق.م، شخص«الف»مدیون بوده است مگراین که خلاف آن ثابت شودودراین مسیر«الف»مدعی محسوب می شودولی درمورداماره قضایی،موضوع به اوضاع واحوال ونظردادرسی بستگی داردواین مسئله همچنان دچارابهام است.آقای کاتوزیان معتقداست که رویه ی قضایی متمایل براین است که مدعیِ استردادموظف به آوردن دلیل برای اثبات عنوانی است که بازپس گرفتن مال راتوجیه کند.(رأی اصراری شماره 3/7/41-1995 دیوان کشور.) البته دررأی دیگربه شماره14/12/1317-262 شعبه 4 دیوان کشوررأیی برخلاف رأی گذشته صادرشده و درآن آمده:مطابق م 265 ق.م هرکسی مالی به دیگری بدهدظاهردرعدم تبرع است لذاحکم به این که مالی که داده شده است تبرعی یابابت قرض یامحاسبه یاعنوان دیگری بوده تاموجب اشتغال ذمه گیرنده نباشد،محتاج وجوددلیل یا اماره ویاقرینه است ......پس می بینیم که عبارت «بدون آنکه مقروض آن چیز باشد »می تواند جایگاه مدعی ومنکر را عوض نماید  لذا باید در ابتدا این اماره ی قانونی مقدم گردد.لذادراین حکم ظاهربرعدم تبرعی بودن است لذابه نفع خواهان رأی داده شده است پس مطابق این نظرکسی که مالی رابه دیگری داده می تواندمال رااستردادکندمگرآن که ثابت شودبه جهتی اشتغال ذمه داشته واین پرداخت بابت دین بوده همینطوراگرکسی بوسیله چک پولی رابه دیگری بدهدمی تواندآن راپس بگیردواین گیرنده چک است که بایدوجوددین صادرکننده ی چک راثابت کند. (کاتوزیان ،1387 :234)و(همو،1387، 4 :76تا78).

 آری در تایید  سخن اخیر باید گفت این ماده باید بتواند در ابتدا به یاری خواهان بیاید وباظاهر واماره ای که در صدر ماده عنوان شده ،خواهان رادر مقام مدعی ، صرفاً به اثبات وجود اصلِ پرداخت مکلف نماید .نه اینکه از همان ابتدا مقروض بودن خواهان  را فرض قرار دهد.لذا این که ماده می گوید«می تواند استرداد کند»بر این مبناست که مقروض بودن خواهان در همان ابتدا فرض نشود،پس رای دادگاه بدوی به صواب نزدیک تر است .ولی در رای دیوان این ظاهر از همان ابتدا نادیده گرفته شده وبنا را بر مقروض بودن خواهان گذاشته اند .لذا اگر رای دیوان صحیح باشد هدف ماده تامین نشده وما عملا در هیچ جا نمی توانیم این ماده (ماده 265ق.م)را صحیحاً اجرا کنیم .از طرف دیگر این ماده اشعار براین دارد که هرکس مالی را به دیگری می دهد، تبرّعی نداده  (یعنی آن را به قصد پس گرفتن داده است)، پس اصل، پس گرفتن آن است ،مگر آنکه مقروض بودنِ دهنده ی آن مال ،توسط گیرنده به طرز مقتضی ثابت شود ،که در صورت اثبات ،از آن پس ،اصل بر مقروض بودنِ دهنده مال  خواهد بود. البته شاید دیوان لفظ «عدم تبرع» را به گونه ای دیگر معنی نموده وآن این که هر کس مالی به دیگری می دهد ،بدون علت نداده وظاهراً بدهکار بوده  است!! .درحالی که« تبرع» همان نیتِ« باز پس نگرفتن» است و«عدم تبرع» یعنی داشتن قصد ونیتِ پس گرفتن. 

کوتاه سخن آنکه با مطالعه رویه های قضایی ودادنامه های صادره از محاکم مختلف در می یابیم که استدلالات-ذائقه های قضایی- تنوع ظواهر حال ،امارات قضایی ،شواهد وقرائن جایگاهی بس عظیم در این رویه دارند وخواه ناخواه در رای دادرس ویا فقیه مجتهد تاثیر گذاشته است. واین چیزی نیست که بتوان از آن چشم پوشی کردوتنها به پوسته خشک وجامدبرخی قوانین بسنده کرد ودادرس را در لابه لای پیچ ومهره خشک وفرسوده برخی از این مقررات وقوانین تحت فشار قرار داد وروح قانون وعدالت عظمای  بشری را که منبعث از یک حق فطری والهی است به ستوه آورد..  پس علی ای حال این ظاهرچیزی نیست جز اوضاع واحوال وشواهد وقرائن خاص موجود پیرامون یک موضوع ومورد خاص که با دقت وپی جویی دقیق ومحققانه در اطراف آن موضوع حاصل می گردد  وچه بسا که صرفا متعلق به همان مورد بوده وکلا سبقه وپیشینه ای شاید نتوان برای آن یافت.

لذا باید اذعان نمود که ملاک قرار دادن یک قاعده ی کلی  ولا یتغیّر مبنی بر تقدم اصل یا ظاهر شاید موضوع را به تنگنا ببردوبا توجه به روح وجودی ظواهر  وقرائن نمی توان همیشه یک قاعده وملاک خاص را مبنا قرار داد.لذا باید بیشتر بر این باور بود و نظر صاحب نظرانی را به حقیقت وصواب نزدیک تر  دانست که جولان عقلایی ومنطقی را در چهارچوب شرع وعرف برای فقیه ویا دادرس باز می کند.ودیده ایم آنجا که صریحاً شارع مقدس مهر اعتبار یا بی اعتباری بر ظاهری می زند  منطق عقلایی ووجدان سلیم بشری هم تایید میکند واین چیزی نیست که وجوب یک قاعده خاص را ایجاب کند بلکه همیشه در یک نوسان عقلایی است .

 

4-بررسی اجمالی ملاک ها:

امابانگاهی کلی به مصادیق وبررسی مختصرآنها می توان به طور ضمنی  به برخی ازاین ملاک هاواستدلالات رسید. عمده  دلایل کسانی که صرفاًقائل به تقدم ظاهربراصل هستندعبارتنداز:

1- گستردگی وگوناگونی امارات قضایی دردنیای امروزی واز طرف دیگرلحاظ نمودن م 1324 ق.م ،دست قاضی رادرپرداختن به این ظواهربازگذاشته و اورامحدودبه چهارچوب قانونی ننموده واستنباط او رادرشرایط واوضاع واحوال گوناگون به شکل متنوعی تحت تأثیرقرارداده،لذا این  خوددال براعتباراین ظهوراست ومسلماًدرتقدم این ظاهربراصل شکی نیست. به عبارت  دیگرامارات قضایی که دراثرشرایط زندگی امروزی و وجودارتباطات نوین ومسائل مستحدثه به وجود می آید خود دلیلی براین موضوع است که دادرس می تواندازهمه ی این عوامل درجهت رسیدن به امارات قضایی واقناع وجدانی خودبهره ببرد.

2- مسئله دیگراین است که اصولاً اصل عملی راهی به واقع به معنای حقیقی کلمه نیست بلکه  صرفاًتمهیدی برای رفع حیرت است،تنهاجایی کاربرددارندکه هیچ دلیل دیگری دردسترس نباشد. اصول عملیه تاآنجاقدرت دارند که هیچ دلیلی برخلاف آنهانباشد.پس به همین دلیل در برابرظاهر مغلوب خواهندشد.یعنی فلسفه وجودی اصل عملی حل وفصل دعواورفع تردید است وبایدتاآخرین مراحل دادرسی متوسل به آن نشدوصرفاًدر پایان همه ی کنکاشها وتحقیقات به آن متوسل شویم. اماظاهرواماره چنین فلسفه ی وجودی نداردواین دادرس یافقیه مجتهداست که بایدآن رابیابدوراهی غیرمستقیم به واقع زده ،اصل راساقط نماید.اصل جایی حجت است که دلیل ظنی دیگری یافت نشودویا قابل بررسی نباشد.

ازطرف دیگرمی بینیم قائلین به تقدم اصل، دلایل خود را براین مبنا استوار می کنند که:

اولاً: همه ی امارات وظواهرظنی نمی توانندمعتبرباشند.صرفاً امارات وظواهری که موردتأییدشارع مقدس بوده حجت می باشند، وفور امارات قضایی،ظواهروقرائن حالیه درجهان امروزی وتغییرشکل زندگی در دنیای امروز نمی تواندمجوزی برای توسل به هرظاهری باشد.درست است که ظاهرحال ممکن است راهی به واقع باشد، اماهرظنی وظاهری آن اعتباررانداردوبدون دلیل شرعی نمی توان آن راحجت دانست .

ثانیاً : اصل یک دلیل عقلی است وحجت می باشدولی آنجاکه متوسل به ظاهرمی شویم  دربیشترموارد،خلاف آن ثابت می شودواصابت ظاهربه واقع امری احتمالی است، یکی ازعلماء می گوید.... «اذاتَعارضَ الاصلُ والظاهرُ قدَّم الاصلُ الا فی مواضعَ یسیرة لاَنَّ الاصلَ دلیلٌ عقلیٌ  وحجة بالاجماع والظاهرُکثیراًمایخرجُ الامرُبخلافه فلیسَ حجة اَنَّ الاصلَ دلیلٌ قویٌ لایجوزُ العدولُ منه الابدلیلٍ اقوی منه کالنَّصِ...».«هرگاه اصل وظاهر بایکدیگر تعارض کنند ،اصل مقدم می شود ،مگردر مواردی اندک،زیرا اصل یک دلیل عقلی است وبه اجماع حجت است.در حالی که ،ظاهر، در بیشتر موارد، خلاف آن ثابت می شود،لذا حجت نیست.....زیرا اصل یک دلیل قویست که عدول از آن جایز نیست، مگر با دلیلی قوی تر از آن، مثل نص صریح...» (عاملی،بی تا : 16- 17) .ولی در جواب این عده باید گفت آیا اصابت اصل به واقع همیشه یقینی  وقطعی است؟!!

علی ای حال باید گفت:اگرظاهر مستفاداز ادله ی شرعیه، روایات معتبره  بوده وازطرف شارع مقدس وقانون گذار موردتأیید قرارگرفته باشد.مانندبینه، سوگند، ونص قانون ، مسلماً این ظاهر برهراصلی مقدم خواهدبود ومجرای استنباط خواهدشد.امااگرظاهرموجودصرفاًوصرفاًیک ظن سخیف باشد ،چنین ظنی درحکم شک است وبه هیچ وجه حجیّت ندارد..حال اگرظاهرمطروحه، مستفادازعرف وعادت ووجودقرائن وشواهدحالیه باشد،بازنیازمندتأییدی ازسوی شارع یاقانون است تابتواندبراصل مقدم شود،این همان ظاهرحال است که دراقوال فقهاء وحقوقدانان بارهاشنیده ایم.اماآیااین ظاهرحال که مستنبط ازاوضاع واحوال عرف وعادت ویاوجود قرائن وشواهداست حتماًولاجرم باید مؤیَد به روایت معصوم(ع)یا نص صریح قرآن یااجماع کاشف  از قول معصوم(ص)باشد ودرغیراین صورت معتبرنیست؟عده ایی ازفقهاء وحقوقدانان این گونه نظردارندودرنتیجه گیری های آنان ودر نظراتشان چنین چیزی یافت می شودکه این ظواهرحال به هیچ وجه معتبرنخواهندبودوتقدم بااصول است،زیراایشان ظاهرحال رابه هرطریق راهی غیرمعتبربه واقع دانسته اندوحکم کلی برآن صادرنموده اندوحتّی برعده ایی ازحقوقدانان دراین موردخرده گرفته اند،یکی از محققین در مقاله خودآورده اند:«برخلاف آنچه برخی حقوقدانان گفته اند(کاتوزیان،1392،2 : 150) وآنچه درزبان فقیهان معروف شده که می گویند«الاصل دلیلٌ حیثُ لادلیل»به این معناست که اگرقانون گذاردلیل ظن آوری راحجت قراردهد،این دلیل باتوجه به اعتبارقانونی براصل عملی مقدم می شود، ،امااین وضعیت درمورددلیل ظنی(مانندظاهر حال)که توسط شارع وقانون گذارمعتبردانسته نشده وراهی غیرمعتبربه واقع است جاری نمی شودوبه همین دلیل این اماره ظنی براصل عملی مقدم نمی شود.» (قنواتی ،1391 : 165).

نویسنده مزبور، دراین نوشته، بطورمطلق «ظواهرحال»راغیرمعتبردانسته ،برآقای کاتوزیان دراین زمینه خرده گرفته اند.ولی به حق بایدگفت آقای کاتوزیان درکتاب« اثبات ودلیل اثبات، ج2» بسیارجالب وبه شکلی قابل قبول برظواهرحال وتوان اقناع کنندگی آنها صحّه گذاشته،گفته اند«درهردعواقرینه های علمی واجتماعی وعاطفی ومتعارفی وجودداردکه ویژه همان رابطه است وشمارونوع آنهارانمی توان محدودکرد...باوجوداین،آزادی استنباط به معنی بازرسی ناپذیری وخودمختاری نیست...... همچنین آورده اند:«فقیهانی که ظن تأییدنشده راحجت نمی دانند،آزادی دادرس رادرزمینه قرائن محدودمی کنند،زیرانشانه ها یابایدبه علم منتهی شودیابه ظاهروظنی که شارع آن راحجت می داند.(کاتوزیان،1392، 2 :150).

نتیجه:

علی ای حال می بینیم محل نزاع در جایی است که عده ای از فقها وحقوقدانان صرفاً ظاهری را معتبر ومستند می دانندکه تایید خاص شارع را داشته باشد وبه طور مستقیم بتوانند وجه حجیت وملاک واقعی آن را درلابه لای نصوص قرآنی ورواییِ منقول از معصومین(ع) بیابند . و در غیر این صورت اصل عملی را حاکم نموده ،به دنبال کنکاش وجستجوی ملاکات  عقلی ومنطقی وقرائن وشواهد حالیه نیستند.علی ای حال بایدگفت حتی اگردرموردظواهرحال وقرائن، اجماع،نص یاروایتی ازمعصومین(ع) هم درمیان نباشد، باز باتوجه به اصول کلی وقواعدفقهی وقانونی(م1321 ق.م)وبامنطق ومبنای عقلانی وبررسی ملاکات آنها، بایدبپذیریم که ظواهرحال وقرائن در هر موضوع خاص می بایست  به طور دقیق توسط قاضی محکمه قابل بررسی بوده ،آنجا که منع صریحی در ظاهر خاصی وجود ندارد،دست وی دراین زمینه بازباشدوبراساس اصول کلی ومبانی عقلی ونظری به اقناع وجدانی برسدوبر اساس آن حکمی شایسته صادر نماید..در نتیجه بایدازتعمیم کلی مبنی بر تقدم اصول یاظواهر پرهیز کرد،حال چه ظواهرِمویدبه کلام شارع مقدس، وچه ظواهرِمؤیدبه عقل ومنطق انسانی ، که مبنای عقلائی نزدعامه عقلاوعلماء داشته باشد.چه آنکه این تاییدباید نهایتاً به علم واطمینان قلبی منجرشود وهمین علم واطمینان مسلماًموردتأییدشارع بوده،حجت است .وعلم چیزی جزاین نیست ونبایدپس ازفحص وجستجووکنکاش دقیق وواقع بینانه دراین علم شک کرد، صرفا منتظر تاییدخاص شرع در هر موضوعی بود واین چیزی است که مورد قبول همگان است و علم واطمینان قلبی ورفتاروتفکر سالم بشری بر آن صحّه دارد.

در پایان امید آن می رود که آیندگان،اعم از دانشجویان،محققین،طلاب وفضلا،وکلاوقضات محترم دادگستری بتواننداین زوایارا مد نظرگرفته، علاوه برملاک های تقدم یا تاخر دراین باب ،به دلایل منطقی،عرف وعادت ،زمان ومکان و بنای عقلاءدر این زمینه توجه داشته، بادقت وبررسی محققانه وعالمانه در همه ی این جوانب ،قدمی بیشتر در جهت گسترش عدل وداد بردارند،درسایه سار تعالیم ناب اسلام ،زمینه ساز اعتلای بیشتر دستگاه قضاء بوده ،در حد توان خودزمینه ی ظهور دادگر آخرالزمان  (عج)رافراهم نمایند.ایّدکم الله تعالی ان شاء الله.

                                                                                والسَّلامُ علی مَن اِتَّبعَ الهُدی

                                                                                          دکتر حسینعلی توانگر

priority               Criterion

Abstarct:

One of the important and more applicable topics in trial procedure is the issue ofconflict between fiction(Practical Principle(Asle Amali) and Apparent State Of Things(Zahere –Hal). This issue is occurred after the despair and hopelessness of prosecutor from the other valid evidence. Therefore, if the presumption(zaher) is approved by the holy legislator in which no doubt is found on its priority on fiction(asle amali), but this presumption is recognized and inferred from the evidence and circumstances existed in that special issue, the jurists and lawyers have doubted in priority of this presumption on fiction and their doubt is derived from this fact that they believe that merely the evidence are documented which have the approval of holy legislator and law. On the other hand, some of the jurists believe in general the priority of fiction on presumption and the others the priority of presumption on fiction. In Statute also there is no established basis, clear and procedure on this matter.

However, in this research, through studying and clarifying the concepts, matters, contents and opinions of outstanding fundamentalists and lawyers concerning conflict between fiction and presumption, this conclusion is attained that the presumptions approved by the religion or law are definitely prioritized on( osule amalia'), but, some of the " presumptions(zavaher-hal), evidence and circumstances without this verification" may be studies and considered by judge and jurists through referring to the article 1321 and 1324 H.A" and some of the other cases and with respect to the opinion, judgment, Fiqh and principle criteria, custom and habit as well as rational and intellectual base and if it can satisfy their view, they may refer to it and consider this group of presumptions prioritized on. , practical principles (Osule  amalia)

Key words: fiction(asle amali), presumption(zaher), conflict between fiction and presumption, practical principles ( Osule amalia'), criteria

                                                                                       Ph.D    hosein  Ali   tavangar

از آن‌جایی‌که به‌رسمیت شناختن منزلت ذاتی و حقوق یکسان و انتقال‌ناپذیر همهٔ اعضای خانوادهٔ بشری اساس آزادی، عدالت و صلح در جهان است؛ از آنجایی‌که بی‌توجهی و نادیده انگاشتن حقوق بشر منجر به اعمال وحشیانه‌ای شده‌است که وجدان نوع بشر را به عصیان واداشته است؛ وظهور دنیایی که در آن بشر بتواند از آزادی بیان و اندیشه بهره‌مند گردد و فارغ ازهراس زندگی کند به بالاترین آمال بشر تبدیل شده است؛ از آنجایی‌که حقوق بشر باید توسط قانون مورد حمایت قرار گیرد تا اینکه بشر به‌عنوان آخرین راه چاره، ناگزیر از قیام علیه خودکامه‌گی و سرکوب نگردد؛ از آنجایی‌که توسعهٔ روابط دوستانه میان ملت‌ها امری ضروری است؛ از آنجایی‌که اعضای سازمان ملل در منشور این سازمان وفاداری خود را به حقوق بنیادین بشر، منزلت و ارزش انسان، و حقوق یکسان برای مردان و زنان ابراز کرده‌اند ونیز با عزمی راسخ برآن شده‌اند که برای پیشرفت‌های اجتماعی تلاش کنند و در فضایی آزادتر وضعیت معیشتی بهتری به‌وجود آورند؛ از آنجایی‌که دول عضو متعهد شده‌اند که همراه با سازمان ملل برای احترام گزاردن به حقوق بشر در دنیا و رعایت این حقوق و ایجاد آزادی‌های اساسی تلاش کنند؛ از آنجایی‌که رسیدن به درک مشترکی ازاین حقوق و آزادی‌ها بیش‌ترین اهمیت را برای اجرای کامل این تعهد دارد؛ بدین‌وسیله مجمع عمومی سازمان ملل متحد؛ اعلامیهٔ جهانی حقوق بشر را که به مثابه معیاری مشترک برای دستیابی تمامی مردم و تمامی ملل دنیا به اهداف یاد شده می‌داند اعلام می‌کند که با توسل بدان همهٔ اشخاص و همهٔ نهادهای اجتماعی مفاد این اعلامیه را پیوسته در نظر داشته باشند و تلاش کنند تا با تدریس و آموزش آن احترام به این حقوق و آزادی‌ها را تشویق کرده و با اتخاذ تدابیر گام به گام در سطح ملی و بین‌المللی، شناسایی و اجرای کارآمد و رعایت این حقوق را هم درمیان مردم کشورهای عضو و نیز مردم سرزمین‌هایی که تابع این کشورها هستند تضمین کنند.

مجمع عمومی سازمان ملل متحد، سه سال پس از تأسیس سازمان ملل متحد، اعلامیهٔ جهانی حقوق بشر را تصویب کرد و اعلامیهٔ جهانی حقوق بشر، که هدف آن برقراری تضمین حقوق و آزادی‌های برابر برای همه مردم [۱]بود در ۱۰ دسامبر ۱۹۴۸ به تصویب رسید، روزی که اینک در سراسر جهان به عنوان روز بین‌المللی حقوق بشر گرامی داشته می‌شود

ماده ۱) تمامی انسان‌ها با کرامت و حقوقی یکسان به دنیا می‌آیند. همگی از موهبت عقل و وجدان برخوردارند و همگان باید نسبت به یکدیگر چونان برادر و خواهر رفتار کنند.

ماده ۲) هرکس بدون هیچ‌گونه تمایزی ازحیث نژاد، رنگ، جنسیت، زبان، مذهب، باور سیاسی یا هر باور دیگری، خاستگاه ملی یا اجتماعی، دارایی و ولادت یا هر موقعیت دیگری از حقوق و آزادی‌هایی که در این اعلامیه برشمرده شده‌است برخوردار است. بعلاوه هیچگونه تمایزی نباید بر پایهٔ موقعیت سیاسی، قضایی یا بین‌المللی کشور یا سرزمینی که شخص بدان تعلق دارد قایل شد، خواه مستقل باشد، خواه تحت قیمومت کشوری دیگر باشد، خواه غیرخود مختار باشد و یا از حیث تمامیت ملی تحت هرگونه محدودیتی باشد.

ماده ۳) هرکس حق حیات، آزادی و برخورداری از امنیت شخصی را دارد.

ماده ۴) هیچ‌کس را نباید در بیگاری بردگی نگاه داشت؛ برده داری و تجارت برده باید در تمامی اشکال آن ممنوع گردد.

ماده ۵) هیچکس را نباید مورد ظلم و شکنجه و رفتار یا کیفری غیر انسانی و یا تحقیرآمیز قرار داد.

ماده ۶) هرکس حق دارد که درهرکجا به‌عنوان شخص در پیشگاه قانون به رسمیت شناخته شود.

ماده ۷) همگان در پیشگاه قانون یکسان‌اند و حق دارند بدون هیچ‌گونه تبعیضی از پشتیبانی قانون برخوردارشوند. همه حق دارند تا در برابر هرگونه تبعیضی که ناقض این اعلامیه باشد ونیز در برابر هرگونه تحریکی که به هدف چنین تبعیضی صورت گیرد از پشتیبانی یکسان قانون برخوردار شوند.

ماده ۸) هرکس حق دادخواهی از محاکم صالحه ملی را در برابر اعمالی دارد که ناقض حقوق بنیادینی است که قانون اساسی یا هرقانون دیگری به او اعطا نموده‌است.

ماده ۹) هیچ‌کس را نباید خودسرانه دستگیر، توقیف یا تبعید کرد.

ماده ۱۰ هرکس حق دارد با مساوات کامل ازامکان دادرسی منصفانه و علنی توسط یک محکمه مستقل و بی‌طرف برای تعیین حقوق و تکالیف خویش و یا اتهامات جزایی وارده بر خود برخوردار شود.

ماده ۱۱) بند ۱) هرکس که به ارتکاب جرمی متهم می‌شود این حق را دارد که بی‌گناه فرض شود تا زمانی که جرم او بر اساس قانون در یک دادگاه علنی که درآن تمامی ضمانت‌های لازم برای دفاع او وجود داشته باشد ثابت شود. بند۲) هیچ‌کس را نباید به دلیل انجام یا خودداری از انجام عملی که در هنگام ارتکاب، طبق قوانین ملی ویا بین‌المللی جرم محسوب نمی‌شده‌است مجرم شناخت و نیز کیفری شدیدتر از آن‌که درزمان ارتکاب جرم قابل اجرا بوده نباید اعمال شود.

ماده ۱۲) هیچ‌کس نباید در معرض مداخلهٔ خودسرانه در زندگی شخصی، خانواده، خانه یا مکاتبات خود قرار گیرد و یا این‌که شرف و آبروی او مورد تعرض قرار گیرد. هرکس حق دارد که از حمایت قانون در برابر چنین مداخله‌ها و تعرض‌هایی برخوردار گردد.

ماده ۱۳) بند۱) هرکس حق دارد در محدودهٔ مرزهای هر کشور آزادانه رفت و آمد و اقامت کند. بند۲) هرکس حق دارد کشوری - ازجمله کشور خود- را ترک گفته و یا به کشور خود بازگردد.

ماده ۱۴) بند ۱) هرکس که تحت پی‌گرد باشد حق دارد که از کشورهای دیگر طلب پناهنده‌گی نماید و یا اینکه از پناهندگی برخوردارشود. بند۲) این حق در صورتی که پی‌گرد، حقیقتاً ناشی از جرم‌های غیر سیاسی یا اعمال مغایر با اهداف و اصول سازمان ملل متحد باشد قابل استناد نیست.

ماده ۱۵) بند۱) هرکس حق بهره‌مندی از تابعیت (ملیت) را دارد. بند۲) هیچ‌کس را نمی‌توان خودسرانه از تابعیت (ملیت) خود محروم نمود و یا این‌که حق تغییر تابعیت (ملیت) را از وی سلب نمود.

ماده ۱۶) بند۱) هرمرد و زن بالغی بدون هیچ‌گونه محدودیتی از حیث نژاد، ملیت و مذهب حق ازدواج وتشکیل خانواده را دارد. مرد و زن در ازدواج، در طول دورهٔ ازدواج و فسخ آن از حقوقی یکسان برخوردارند. بند ۲) ازدواج باید با آزادی و رضایت کامل مرد و زن انجام گیرد.بند ۳) خانواده، واحد گروهی طبیعی و بنیادین جامعه‌است و حق برخورداری از حمایت جامعه و حکومت را دارد.

ماده ۱۷) بند۱) هرکس به تنهایی یا همراه با دیگران حق مالکیت را دارد. بند ۲) هیچ‌کس را نباید خودسرانه از حق مالکیتش محروم کرد.

ماده ۱۸) هرکس حق دارد ازآزادی اندیشه، وجدان و مذهب بهره‌مند گردد، این حق شامل آزادی تغییر مذهب یا باور و نیز آزادی اظهار مذهب یا باور به شکل آموزش، عمل به شعائر، نیایش و بجای آوردن آیین‌ها چه به تنهایی و چه به‌صورت جمعی نیز می‌گردد.

ماده ۱۹) هرکس حق آزادی عقیده و بیان دارد؛ این حق دربرگیرندهٔ آزادیِ داشتن عقیده بدون مداخله، و آزادی درجست و جو، دریافت و انتقال اطلاعات و عقاید از طریق هر نوع رسانه‌ای بدون در نظر گرفتن مرزها می‌شود.

ماده ۲۰) بند۱) هرکس حق آزادی تجمع و ایجاد تشکل مسالمت‌آمیز را دارد. بند ۲) هیچ‌کس را نباید مجبور به عضویت در یک تشکل کرد.

ماده ۲۱) بند۱) هرکس حق دارد درحکومت کشور خود، خواه به‌طور مستقیم و خواه به واسطهٔ نماینده‌گانی که آزادانه انتخاب شوند مشارکت کند. بند ۲) هرکسی حق دست‌رسیِ یکسان به خدمات عمومی در کشورش را دارد. بند۳) ارادهٔ مردم باید اساس قدرت حکومت باشد؛ این اراده باید از طریق انتخابات ادواری و سالمی ابراز شود که با حق رای همگانی و یکسان و با استفاده از رای مخفی یا روش‌های رای‌گیری آزاد برگزار شود.

ماده ۲۲) هرکس به‌عنوان عضوی از جامعه حق برخورداری از امنیت اجتماعی را دارد و مجاز است تا از طریق تلاش‌های ملی وهمکاری‌های بین‌المللی مطابق با تشکیلات و منابع هر کشور حقوق اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی را که لازمهٔ منزلت و رشد آزادانهٔ شخصیت اوست را عملی کند.

ماده ۲۳) بند۱) هرکس حق کارکردن، انتخاب آزادانهٔ شغل، برخورداری از شرایط منصفانه و رضایت‌بخش برای کار و برخورداری از حمایت دولت در برابر بیکاری را دارد. بند۲) هرکس بدون هیچ‌گونه تبعیض حق بهره‌مندی از دست‌مزدی یکسان در برابر کار یکسان را دارد. بند۳) هرکس که کار می‌کند حق دارد تا از دست‌مزدی منصفانه و رضایت‌بخش برخوردار گردد آن‌گونه که تامین کنندهٔ زندگی خود و خانواده وی به طریقی شایستهٔ منزلت اجتماعی باشد و درصورت لزوم با دیگر شیوه‌های حمایت اجتماعی تکمیل شود. بند۴) هرکس حق دارد اتحادیه‌ای برای حمایت از منافع خود تشکیل دهد و یا در چنین اتحادیه‌هایی عضو شود.

ماده ۲۴) هرکس حق استراحت کردن و فراغت و نیز تحدید ساعات کار در حد معقول و برخورداری ازتعطیلات ادواری با دریافت دست‌مزد را دارد.

ماده ۲۵) بند۱) هرکس حق دارد از سطح معیشتی کافی برای سلامتی و رفاه خود و خانواده‌اش از قبیل خوراک، پوشاک، مسکن و مراقبت‌های پزشکی و خدمات اجتماعی ضروری بهره‌مند گردد و حق دارد به هنگام بیکاری، بیماری، از کارافتاده‌گی، بیوه‌گی و سالخورده‌گی یا فقدان وسیلهٔ امرار معاش و گذران زندگی که خارج از اختیار وی است تامین گردد. بند۲) مادران و کودکان حق دارند از مراقبت‌ها و کمک‌های ویژه برخوردار شوند. همهٔ کودکان خواه ثمرهٔ ازدواج باشند و خواه ثمرهٔ روابط خارج از ازدواج باشند باید از حمایت‌های اجتماعی یکسان بهره‌مند شوند.

ماده ۲۶) بند۱) هرکس حق تحصیل دارد. تحصیل لااقل در مراحل ابتدایی و پایه باید رایگان باشد. تحصیلات ابتدایی باید اجباری باشد. آموزش‌های فنی و حرفه‌ای باید دردسترس عموم قرار گیرد و آموزش عالی باید برای همه و براساس شایست‌گی دردسترس باشد. بند۲) آموزش باید در جهت رشد کامل شخصیت انسانی و تقویت احترام به حقوق بشر و آزادی‌های اساسی باشد. باید تفاهم، مدارا و مودت میان تمامی ملل، گروه‌های نژادی و مذهبی را ارتقای داده و فعالیت‌های سازمان ملل متحد در جهت پاس‌داری از صلح را تسریع بخشد. بند۳) والدین در گزینش نوع آموزش فرزندان‌شان حق تقدم دارند.

ماده ۲۷) بند ۱) هرکس حق دارد در حیات فرهنگی جامعه مشارکت کند و از هنر و پیشرفت‌های علمی و فواید آن بهره‌مند شود. بند۲) هرکس حق دارد از منافع معنوی و مادی هر محصول علمی، ادبی یا هنری که خود پدید آورندهٔ آن است استفاده کند.

ماده ۲۸) هرکس حق برخورداری از نظمی اجتماعی یا بین‌المللی را دارد که در آن حقوق و آزادی‌های مورد اشاره در این اعلامیه به‌طور کامل قابل اجرا باشد.

ماده ۲۹ بند۱) هرکس در قبال جامعه‌ای که در آن رشد آزادانه و کامل شخصیت وی ممکن باشد وظیفه‌ای دارد. بند۲) برای اجرای این حقوق، هرکس فقط باید در برابر محدودیت‌هایی قرار گیرد که توسط قانون صرفاً به هدف تامین شناسایی و احترام به حقوق و آزادی‌های دیگران و برآوردن مقتضیات منصفانه اخلاق، نظم عمومی و رفاه همگانی دریک جامعه دمکراتیک تعیین می‌شود. بند۳) این حقوق و آزادی‌ها در هیچ موردی نباید خلاف اهداف و اصول سازمان ملل متحد باشد.

ماده ۳۰) هیچ‌یک از مفاد این اعلامیه نباید به گونه‌ای تفسیر شود که برای دولت، گروه یا شخصی حقی قائل شود که به‌موجب آن بتواند به اقدامی در جهت پایمال کردن هریک از حقوق و آزادی‌های مورد اشاره در این اعلامیه دست یازد.

 

اصل عملی ابقاء ماکان(استصحاب) با قاعده ید  تعارض

شناخت اصل استصحاب و قاعده ید          

در ابتدای بحث، به شناخت کلی از اصل استصحاب و قاعده ید در دو فصل می‌پردازیم. جهت یافتن پاسخ هر سؤالی بدواً باید رجوع به گذشته و ریشه مسأله داشت تا بتوان فهم دقیقی از مطلب بدست آورد. چنانکه ذکر شد مباحث این بخش را به دو فصل اختصاص داده‌ایم، فصل اول به شناخت اصل استصحاب و ارکان تشکیل‌دهنده آن در دو مبحث می‌پردازیم. در فصل دوم نیز قاعده ید را مورد بررسی قرار می‌دهیم که در دو مبحث به تعریف و مبنای این قاعده و نیز اقسام آن می‌پردازیم.  

فصل اول- اصل استصحاب

اصول عملیه که بخشی از اصول فقه هستند عبارت است از راه‌ حلی که شارع مقدس برای مجتهد جامع‌الشرایط در جهت رفع حیرت و شک در مسائل پس از جستجو و یأس وضع نموده است.[1] اصول عملیه به چهار قسم تقسیم می‌شود که عبارت است از: «اصل استصحاب، اصل احتیاط، اصل برائت، اصل تخییر». که بحث ما در این فصل اصل استصحاب می‌باشد. در مبحث اول به تعریف استصحاب و انواع آن می‌پردازیم و مبحث دوم را به ارکان استصحاب اختصاص داده‌ایم.  

مبحث اول

تعریف استصحاب در لغت و اصطلاح تعریف استصحاب: استصحاب در لغت به معنی به همراه داشتن چیزی است[2] که از مصدر باب استفعال می‌باشد. اما در اصطلاح، تعاریف زیادی برای آن مطرح شده است. مرحوم آخوند در تعریف استصحاب می‌فرماید: « استصحاب، حکم به بقای حکم یا موضوع دارای حکمی است که شک در بقای آن شود». و نیز ایشان معتقدند که تعاریف تمام علما به همین معنای واحد باز می‌گردد.[3]

برخی نیز گفته اند استصحاب در اصطلاح عبارت است از رعایت وضع یقینی سابق که بعداً در بقاء آن شکل و تردید حاصل شود. مثلاً در مورد غایب مفقود‌الخبر، حیات و زندگی او که پیش از غیبت محسوس و یقینی بوده است و به علت غیبت مورد شک قرار گرفته است، استصحاب می‌شود تا وقتی که حکم موت فرضی او صادر شود.[4] اما به نظر برخی، قول شیخ انصاری را محکم‌ترین و در عین حال مختصرترین تعریف در معنای اصطلاحیِ استصحاب می‌باشد که در ذیل به این تعریف اشاره می‌شود: «الاستصحاب هو ابقاء ما کان»[5]؛ پس هر گاه حکم یا موضوعی که نسبت به وجود آن در گذشته یقین داشته‌ایم، اما اکنون به بقاء آن در زمان حاضر شک حاصل نموده‌ایم و دچار تردید گشته‌ایم، آن معلومِ یقینیِ سابق در زمان شک ابقاء می‌شود

به عنوان مثال فرض کنیم که حسین 50 هزار تومان به حسن بدهکار است و نسبت به این امر یقین داشته اما در حال حاضر شک می‌کند که آیا بدهکاری او رفع شده است یا خیر؟ و دلیلی هم بر سقوط بدهکاری اش وجود ندارد. بدهکار بودن یقینیِ سابق را طبق اصل استصحاب ابقاء می‌کنیم. که این همان «ابقاء ماکان» از نظر مرحوم شیخ انصاری می‌باشد. البته باید خاطرنشان ساخت که منظور از ابقاء، ابقاء تکوینی و حقیقی نیست. چرا که این دو نوع ابقاء، با آمدن شک از بین می‌روند.[6] مراد از ابقاء، ابقاء عملی و یا ابقاء حکمی است. چون در مورد اینکه مراد از ابقاء، ابقاء عملی است یا ابقاء حکمی، میان اصولیین اختلاف نظر وجود دارد.  

مبحث دوم: ارکان استصحاب    

استصحاب برای اینکه اجرا شود نیاز به چند رکن دارد که این ارکان را مقدمات استصحاب می‌گویند. در ذیل به این مقومات اشاره می‌شود:

1-    یقین سابق به وجود حکم یا موضوعی که دارای حکم شرعی است. همان‌گونه که از تعریف استصحاب هم گفته شد «ابقاء ما کان» چنین امری قابل استنباط است.

2-    شک لاحق در بقای متیقن: اعتبار این امر نیز از ارکان و مقومات استصحاب است. چون اگر شک بعد از یقین وجود پیدا نکند که جای اجرای استصحاب نیست. به عبارت دیگر مکلف نسبت به حکم یا موضوعی در گذشته یقین داشته است اما در حال حاضر نسبت به آن یقین شک در بقاء حاصل کرده است. پس اگر نسبت به یقین سابق کماکان یقین داشته باشد یا آن یقین تبدیل به یقین دیگر می‌شود جای اجرای استصحاب نیست. چرا که استصحاب به عنوان یک اصل زمانی کاربرد دارد که دلیل دیگری موجود نباشد (الاصل دلیل حیث لادلیل). به عنوان مثال می‌دانیم نکاح دائمی واقع شده است اما اکنون در بقاء آن شک می‌کنیم که آیا رافعی موجود شده تا آن را از بین برده باشد یا خیر؟

3-    اجتماع شک و یقین در زمان واحد؛ بدین معنی که در یک زمان نسبت به امری باید یقین داشته باشیم و نیز در همان زمان برای ما شک حاصل شود. یعنی یقین به وجود چیزی در گذشته و شک نسبت به بقاء همان یقین در حال حاضر داشته باشیم. مثلاً در بحث شهادت شهود، ما می‌دانیم که زید دیروز عادل بوده است اما امروز برایمان شک حاصل شده که آیا زید امروز هم عادل است تا شهادت او را استماع نماییم یا خیر؟ البته باید خاطرنشان ساخت که کاری به زمان پیدایش شک و یقین در این رکن نداریم آنچه که مهم می باشد اجتماع شک و یقین در زمان واحد در زمان استصحاب می‌باشد.[7]

4-    تعدد زمان متیقن و مشکوک، یعنی زمان متیقن که مثلاً مالکیت زید نسبت به فلان خانه، دیروز بوده و زمان مشکوک که همان مالکیت خانه بوده امروز است. البته به نظر مرحوم مظفر لازمه وحدت زمان یقین و شک آن است که زمان متیقن و مشکوک متعدد باشد و الا تناقض حاصل می‌شود. به عنوان مثال فرض کنیم که زمان متیقن دیروز و زمان مشکوک هم دیروز باشد یا هر دو امروز باشد و بنا به فرض هم زمان یقین و شک واحد است، لازمه اش این می‌شود که مکلف در زمان واحد هم به مالکیت زیر یقین دارد و هم شک، و این تناقض محال می باشد.[8]

5-    وحدت متعلق یقین و شک، یعنی شک به چیزی تعلق بگیرد که یقین به آن تعلق گرفته است. به عبارت دیگر متیقن و مشکوک باید واحد باشند. مثلاً در مثال پیشین متیقن و مشکوک باید مالکیت زیر باشد. بنابراین اگر متعلق یقین یک چیز و متعلق شک چیز دیگری باشد، مثلاً متیقن ، مالکیت زید باشد اما مشکوک مالکیت عمر باشد از قانون استصحاب خارج شده و وارد باب مقتضی و مانع می‌باشد که در این تحقیق جای بحث در مورد آن نمی‌باشد.[9]

6-    تقدم زمان متیقن بر زمان مشکوک؛ بدین معنی که زمان یقین گذشته بوده و زمان شک حال می‌باشد. مثلاً ما نسبت به عاقل بودن زید در روز جمعه یقین داشته ایم حال در روز شنبه نسبت به بقای عاقل بودن زید شک کرده‌ایم. حال این فرض را بر عکس کنیم. زمان متیقن لاحق از زمان شک باشد. در اینجا راه حل مسأله چیست؟ فرض کنیم که زید در روز شنبه عاقل بوده است و نسبت به این امر یقین داریم اما برای ما شک حاصل می‌شود که آیا زید در روز جمعه هم عاقل بوده است یا خیر؟ در اینجا آنچه که ما از استصحاب تعریف کرده‌ایم (ابقاء ما کان) صدق نمی‌کند، اصولیین این استصحاب را استصحاب قهقرایی نام نهاده‌اند که می‌گویند دلیلی نیز بر اعتبارش موجود نیست. استصحاب قهقرایی یعنی اینکه یقین فعلی را بکشان به شک سابق. که این به معنای اصل عدم نقل نیز می‌باشد.[10]

7-    فعلیت شک و یقین؛ بدین معنی که شک و یقین تقدیری و فرضی کافی نیست. به عبارت دیگر این امر که اگر به حال خود توجه می‌کردم برایم شک حاصل می‌شد، شک تقدیری است و کافی برای اجرای استصحاب نمی‌باشد. مثلاً فرض کنیم کسی پیش از نماز شک کند که آیا وضو دارد یا نه و در موقع نماز از حالت خود غافل شده است و نماز ظهر را می خواند و پس از نماز شک می کند که آیا قبل از نماز وضو گرفته وارد نماز شده یا خیر؟ چنین کسی نمی‌تواند نسبت به نماز ظهر استصحاب حدث و به بطلان نمازی که خوانده است حکم کند. زیرا شک او در بقای حدث تقدیری است و مقتضای قاعده فراغ از نماز ظهر صحت آن است، ولی چون نسبت به نماز عصر شک فعلی در بقای حدث وجود دارد، استصحاب حدث بلامانع خواهد بود.[11] 

فصل دوم- قاعده ید          

قاعده ید از جمله قواعد فقهی معتبر است که مورد قبول تمامی فقهای اسلام، بلکه کافه عقلا و مورد استناد ایشان می‌باشد.[12] در این فصل، در مبحث اول به تعریف قاعده ید و مبنای آن، و در مبحث دوم به اقسام این قاعده را خواهیم پرداخت.     

مبحث اول: تعریف ید و مبنای آن

تعریف ید: «ید عبارت است از سلطه و اقتدار شخص بر شیء به گونه‌ای که عرفاً آن شیء در اختیار و استیلای او باشد و بتواند هرگونه تصرف و تغییری در آن به عمل آورد».[13] ید در زبان عرب به معنی دست می‌باشد. انسان بیشتر چیزها را به وسیله دست مورد استفاده اختصاص و بعد مالکیت قرار می‌دهد، به طوری که اصطلاح «بدست آوردن» در فارسی نیز از همین جا درست شده است. پس ید در معنای حقیقی به معنای دست می‌باشد اما ید در معنای مجازی به معنای استیلا و تسلط به کار می‌رود. و آنچه که در فقه و حقوق خصوصی کاربرد بیشتری دارد، همین معنای مجازی می‌باشد.[14] صاحب عناوین در این زمینه می‌گوید: «از آنجا که تسلط و استیلا، غالباً بواسطه دست صورت می‌گیرد، لذا لفظ ید برای این معنا استفاده شده که در عرف شایع است».

با توجه و دقت در تعاریفی که از ید شده است واضح است آنچه که در مفهوم اماره ید می‌توان فهمید نقش عرف در تعریف آن است. چرا که تشخیص استیلا و تصرف در اموال بر عهده عرف است. از این رو ید، حد بخصوص و خاصی ندارد بلکه حسب مورد و به تناسب مقام، جلوه ها و مصادیق مختلفی دارد.[15] البته باید دقت نمود که قاعده ید با قاعده «حجیت قول ذی الید» تفاوت دارد و این دو را نباید باهم اشتباه گرفت.[16] 

مبنای قاعده ید     

در مورد مبانی اماره بودن قاعده ید اختلاف نظر وجود دارد: گروهی از فقها معتقدند که چون در جامعه غالباً ید مالکانه بر ید عدوانی غلبه دارد، بنا بر قاعده غلبه، غالب بودن ید، دلیل و نشانه مالکیت است. به عبارت دیگر به اعتقاد این گروه اعتبار ید از باب ظن نوعی و اماره بر مالکیت ذوالید است؛ زیرا در اغلب موارد متصرف مالک، و در مواردی که مالک نباشد و یا واقعاً غاصب باشد، نادر است و شارع جهت عدم اختلال در نظام و ابقای سوق مسلمین، نادر را نادیده گرفته و حکم به غالب نموده است. اما با وجود این برخی با توجه به ایراداتی که به نظر مزبور وارد است از قبول ملاک غلبه عدول و ملاک مقتضای اولیه را پذیرفته‌اند که در ذیل به نظر این گروه اشاره خواهیم کرد.

اما به نظر برخی مبنای اماره بودن قاعده ید به واسطه مقتضای طبیعت اولیه آن است. چنانکه در رابطه ید و مالکیت مشخص می‌باشد اولین منشأ مالکیت در عالم حقوق ناشی از حیازت و استیلا بر اشیاء است و این استیلا با تکیه بر ید صورت می‌گرفت. لذا ید را وسیله اصلی مالکیت می‌دانستند و این وسیله ابتدایی آن است و پس از مستولی گشتن و تحت ید قرار دادن اموال، از یدی به ید دیگر منتقل می‌گردد، خواه از طریق قهری و خواه از طریق اختیاری بوده باشد. بنابراین مالکیت در اولین مرتبه‌اش ناشی از اولویت طبیعی تکوینی آن بود و اختصاص خارجی آن ناشی از تصرف است.[17] به عبارت دیگر طبیعت و اقتضای اولیه و اصلی اینست که وجود شیء در ید شخص، دلیل بر تسلط مالکانه آن شخص بر آن شیء باشد.  

مبحث دوم: اقسام ید

گاه ممکن است در شناخت ید دچار اشکال شویم و ید مورد نظر را نتوانیم بشناسیم. جهت فهم دقیق‌تر ید لازم می آید تا با اقسام آن آشنا باشیم که در ذیل به اقسام آن اشاره خواهیم کرد.

1-    ید موجب مالکیت: گـاهی ید موجـب و سبب مالکیـت می باشد مثل حیـازت مباحات که به واسطه ید رابطـه ای میان مال و متصرف پدید می‌آید. که این رابطه تا زمانی که شخص از آن مال اعراض نکرده است، باقی است. به عبارت دیگر گاهی ید سبب حصول مالکیت در عالم ثبوت است و فقط اماره مالکیت و سبب اثباتی بر حسب ظاهر نیست.

2-    ید ناشی از مالکیت: همان‌گونه که ید ممکن است سبب مالکیت شود، ممکن است مسبب از ملکیت نیز باشد. یعنی ید ناشی از یکی از نواقل شرعی است، خواه اختیاری باشد خواه قهری، همانند ارث.

3-    ید موجب ضمان: ید در این معنا از موجبات ضمان است بدین معنی که هر کس بر مال دیگری مستولی گردد، ضامن تلف و نقص آن می‌باشد. این معنا از ید از حدیث نبوی «علی الید ما اخذت حتی تودیه» گرفته شده است، که به ضمان ید معروف و نامیده می‌شود.

4-    ید اماره مالکیت: اشخاص اموالی که بر آنها ید و استیلا دارند به چند دسته تقسیم می‌شود: گاه ما متعلق به غیر بوده و ذوالید بر آنها سلطه و استیلا دارد و استیلای مزبور نامشروع می‌باشد که در بند قبل توضیح داده‌ایم که از آن به ضمان ید یاد می‌شود. گاه در اختیار و ید و سلطه داشتن بر مال حسب ظاهر حاکی از سلطنت او دارد اما نمی‌دانیم که آیا وی مالک است یا خیر؟ که این خود دارای 2 بخش است: یا می دانیم مال در دست او متعلق به کسی نیست که در اینجا او را مالک می‌دانیم، همانند صیادی که ماهی را از دریا صید نموده است. اما گاه اموال مورد تصرف مسبوق به ملک غیر است، اما ما در اینجا به حکم قاعده ید که بخشی از موضوع بحث ماست می‌گوییم که این ید اماره مالکیت است و ذوالید را حسب ظاهر مالک می شناسیم.[18]      

بخش دوم- تعارض          

در بخش اول به شناخت کلی از استصحاب و ید پرداختیم که وقتی خواننده متن به تعارض ید و استصحاب می‌رسد به صورت کلی بداند که ید و استصحاب چه می باشد، تا بتواند دقیق‌تر تعارض این دو را بفهمد. مباحث این بخش را به دو مبحث تقسیم نموده‌ایم. در مبحث اول تعریفی از تعارض ارائه می‌دهیم و در مبحث دوم به بررسی تعارض ید با استصحاب خواهیم پرداخت.  

مبحث اول: تعریف تعارض

پس از بررسی قاعده ید و پذیرفتن نظر مشهور مبنی بر اماره بودن ید، در این مبحث به تعارض میان «استصحاب» به عنوان یک اصل عملیه با «ید» به عنوان یک اماره می پردازیم. در زمان تعارض میان این دو باید ببینیم که حکومت با کدامیک است. آیا استصحاب بر ید مقدم است یا ید بر استصحاب تقدم دارد؟ در این قسمت از تحقیق در پی پاسخ به چنین پرسش‌هایی هستیم که کدامیک را باید مقدم شمرد؟ و این تقدم بر چه اساس است؟  

تعارض: «تلاقی دو فکر در جهت عکس یکدیگر به طوری که جمع بین آنها مقدور نباشد».[19] با توجه به تعریف فوق از تعارض به نظر می رسد که باید میان دو فکر به نحوی تضاد وجود داشته باشد که جمع هر دو امکان‌پذیر نباشد و بالاجبار باید یک کدام را بر دیگری ترجیح داد. حال ممکن است دو فکر تعارض میان دو استصحاب باشد یا دو ید باشد یا تعارض ید با استصحاب باشد. آنچه که ما در این تحقیق به دنبال آن هستیم تعارض ید با استصحاب می باشد که در مبحث بعد به توضیح آن خواهیم پرداخت.    

مبحث دوم: تعارض ید با استصحاب

قاعده ید از جمله قواعدی است که شارع مقدس حکم به اعتبارش کرده است و آن را دلیل بر ملکیت قرار داده است. در بعضی از روایاتِ قاعده ید، این معنی وارد شده که «ولو لا ذلک» اگر مسأله اعتبار ید نباشد، «لما قام للمسلمین سوق» هیچگاه، سوق مسلمین تحقق پیدا نمی‌کند و برای مسلمان‌ها بازار بوجود نخواهد آمد. چرا که مبنای بازار خرید و فروش است و مبنای خرید و فروش هم اعتبار ید است.

فرض کنید فروشنده‌ای در حال فروش جنسی در بازار است و این جنس هم منقول می‌باشد، فروشنده جز مسأله ید، مثبتی برای ملکیت خودش ندارد. همچنین است پولی که مشتری به فروشنده می‌پردازد جز ید مسأله‌ای جهت اثبات ملکیت خود ندارد.[20] بدیهی است که بین مالکیت سابق و دلالت ید بر مالکیت فعلی تعارضی نیست.

یعنی اگر دلیلی وجود داشته باشد که ملکی یا چیزی سال گذشته مال کسی بوده و آن ملک یا چیز فعلاً در دست دیگری باشد ید بر مالکیت متصرف دلالت می‌کند و با ثبوت مالکیت قبلی معارض نیست. اما چیزی که وجود دارد استصحابی است که در این مورد جریان دارد. یعنی استصحاب ملکیت سابق، که در این‌صورت اگر استصحاب را جاری سازیم با ید تعارض پیدا می‌کند؟ اگر چه چنانکه پیشتر ذکر شد در اصل یا اماره بودن ید و استصحاب اختلاف است اما در تقدم ید بر استصحاب اختلافی نیست. علت این است که اگر ما بخواهیم استصحاب را بر ید مقدم داریم دیگر موردی برای اعمال ید پیدا نمی شود و این امر منتهی به هرج و مرج و اختلاف روابط معاملاتی مردم می شود.

حال تصور دیگری در این زمینه وجود دارد و آن این است که تصرف مسبوق به اذن مالک قبلی باشد و متصرف فعلی مدعی مالکیت؛ آیا چنین تصرفی دلیل بر مالکیت متصرف می باشد؟ با توجه به موارد گفته شده می‌توان گفت چون منافاتی بین ملکیت متصرف فعلی و اذن مالک قبلی وجود ندارد تصرف در این مورد دلیل ملکیت متصرف است. ولی برخی از فقها چنین تصرفی را دلیل مالکیت متصرف نمی شناسند و می‌گویند باید مالکیت متصرف به دلیل دیگری ثابت گردد.

اکثر فقها سبق ملکیت غیر و سبق اذن را مانع دلالت ید بر مالکیت فعلی متصرف نمی دانند، اما یک مورد است که حکم دیگری دارد و آن اقرار متصرف است. اگر متصرف، خود اقرار به سبق ملک غیر یا به اذن مالک سابق کند تصرفش بی‌اثر می شود و این نه به واسطه استصحاب بلکه به واسطه قدرت و قوت دلالت اقرار در مقام معارضه با اماره ید است. و در مقام تعارض اماره ید با اقرار، اقرار قوی‌تر می باشد و مقدم است. چرا که به واسطه اقرار به سبق ملک غیر یا به اذن مالک، متصرف مدعی می‌شود و اثبات ادعا بر عهده اوست، مگر اینکه مدعی بلامعارض باشد.

از نظر حقوق مدنی:

قانون مدنی در ماده 37 فقط اقرار را منافی ید دانسته نه ثبوت مالکیت قبلی را. رویه قضایی نیز آنرا منحصر به مورد اقرار کرده است.[21] برخی از حقوق‌دانان معتقدند[22] که چون اقرار هیچ خصوصیتی جز اثبات مالکیت مدعی ندارد و باید بر آن بود که ثبوت مالکیت سابق مدعی، به هر دلیل که باشد، اثر اماره تصرف را از بین خواهد برد. به نظر این حقوقدان، باید اقرار را توسعه داد و می‌توان امور و ادله دیگر را بر اقرار قیاس کرد. علت تقدم قاعده ید بر استصحاب در قاعده ید دو احتمال وجود دارد: احتمال اول اینکه ید به عنوان اماریت، حجیت شرعی پیدا می‌کند و قاعده ید یک اماره عقلانیه و شرعیه باشد، که اعتبار قاعده ید از باب اماریت باشد.

احتمال دیگر اینست که بگوییم: همانطوری که استصحاب یک اصل عملی است و جنبه اماریت و طریقیت در آن وجود ندارد و شارع هم آن را به عنوان اماریت، معتبر نکرده است، قاعده ید هم همینطور است. در حقیقت یک اصل عقلائی است که شارع این اصل عقلائی را اعتبار کرده و مورد امضا قرار داده است. حال اگر ما قاعده ید را به عنوان یک اماره مطرح کنیم، یعنی حجیت این قاعده از باب اماریت و طریقیت باشد که با توجه به مطالب پیشین ظاهراً نیز همین‌گونه است. تقدم این قاعده بر استصحاب جای بحث ندارد و مورد اتفاق نظر است، چون تمام امارات معتبر است و تمام طرق شرعیه معتبره هم بر استصحاب تقدم دارند و این تقدم به نحو ورود است نه حکومت.  

حال اگر ما قاعده ید را همانند استصحاب به عنوان یک اصل معتبر بشناسیم و بگوییم مسأله اماریت و طریقیت در آن مطرح نیست آن چه که مطرح است یک اصل عقلائی به نام ید و شارع مقدس هم این اصل عقلایی را اعتبار کرده است و از طرفی هم نسبت بین قاعده ید و استصحاب، عموم و خصوص مطلق نیست که یکی مخصص دیگری باشد، بلکه نسبت، عموم و خصوص من وجه است.[23]

با توجه به موارد گفته شده و تقدم اماره ید بر استصحاب، بعضی استصحاب را عرش‌الاصول و فرش‌الامارات می‌دانند چون حجیت امارات از باب تتمیم کشف است و شارع مقدس یا عقلا آمده‌اند در عالم اعتبار، کاشفیت ناقصۀ این اماره را کشف تام تلقی کرده‌اند، با این کاشفیت موضوع اصل برداشته می‌شود. چون موضوع اصل، شک می باشد اما اگر شک تعبداً به وسیله اماره برداشته شد، موضوع اصول عملیه منتفی است.[24]

حال پس از بررسی علت تقدم ید بر استصحاب به مصادیقی از حاکمیت ید در دو مورد می پردازیم. در قسمت اول به حاکمیت ید در غیر مقام تنازع و در قسمت دوم به حاکمیت ید در مقام تنازع خواهیم پرداخت.  

 

حاکمیت ید در غیر مقام تنازع      

1- اشیایی که ذوالید بر آن‌ها ید و تصرف دارد جزء اموال مباح بوده اند و اگر آن را در دست کسی ببینیم به استناد قاعده ید حکم به ملکیت ذوالید می‌کنیم، اگرچه این احتمال داده شود که شخصی قبل از او آنها را حیازت نموده است، پس در این حالت استصحاب اباحۀ اموال (سپس حیازت آنها) نمی شود.

2- اموالی که شخص بر آن سلطه دارد اگر عنوان سلطه و استیلا معلوم باشد که ید مثلاً عاریه یا امانت مالکی یا امانت شرعی است. مرحوم نائینی می فرماید: «در این صورت استصحاب بر ید حاکم است». یعنی استصحاب حال الید از اینکه این ید، ید عادی یا امانی است بر نفس ید حکومت دارد و اگر گفته شود که بد از امارات است در این صورت چگونه است که استصحاب بر ید مقدم است؟

پاسخ این است که مسأله در جایی است که قاعده ید جاری و موضوع آن نیز محرز باشد، در حالی که موضوع آن این است که ید مجهول‌العنوان و مشکوک‌الحال است. یعنی نمی دانیم که این ید، ید مالکی است یا ید مأذونه یا ید امانی، ولی استصحاب این جهل را تعبداً بر می دارد (ولاتنقض الیقین بالشک)، لذا باید بنا را بر این گذاشت که ید معلوم‌الحال است و هنگامی که ید معلوم‌الحال باشد، دیگر موردی بر ای اعمال قاعده ید باقی نخواهد ماند.

زیرا برای ید موضوعی نمی ماند تا اعمال آن مطرح گردد و بحث آن با استصحاب و حکومتش بر استصحاب مطرح گردد. زیرا اگر جهل مطرح باشد مسلماً موضوع قاعده ید است و این قاعده جاری می شود و از اصول معارضی نخواهد داشت. حال اگر تعبداً جهل برداشته شود دیگر موضوع برای جریان قاعده ید باقی نمی‌ماند. در نتیجه گفته می شود استصحاب حال ید حکومت بر قاعده ید دارد، بنابراین در مواردی که حال حدوث ید معلوم‌العنوان باشد پس از شک نمی توان به قاعده ید تمسک جست بلکه در این موارد استصحاب حال ید اعمال می گردد.[25]

3- یقین داریم که ید سابق شخص، مالکانه نبوده، و مثلاً ناشی از اجاره یا عاریه یا تصرف عدوانی مثل غصب بوده است، و حال تردید می کنیم که آیا ید غیرمالکانه سابق به ید مالکانه تبدیل شده یا همچنان غیرمالکانه باقی مانده است. در مورد فرض فوق بین فقها اختلاف نظر وجود دارد: مرحوم نائینی معتقد است که قاعده ید حاکمیت ندارد. زیرا:

اولاً قاعده ید که غلبه و کاشفیت نوعی است در اینجا مصداق ندارد، زیرا متعارف و معمول بین مردم اینست که ید عاریه و ید اجاره و ید عدوانی جز در موارد نادر به ید مالکانه تبدیل نمی‌شود، یعنی غلبه با ادامه ید غیرمالکانه است و مقتضای غلبه چنین است که ید غیرمالکانه به ید مالکانه منتهی نمی‌شود. بهترین دلیل این مدعا، رویه جاری بین عقلا است که در عقد اجاره بین مؤجر و مستأجر مکتوبی رد و بدل می‌شود که مثبت مالکیت مؤجر و غیرمالکانه بودن تصرفات مستأجر است و چنانچه مستأجر مدعی مالکیت است باید این امر را به اثبات برساند.

ثانیاً اگر چه ید، اماره بر مالکیت است ولی اماریت آن فقط در موارد مشکوک کارایی دارد و چنانچه حالت تردید توسط عامل دیگری مرتفع گردد، اماره بودن ید از اعتبار ساقط می‌شود. حال با توجه به استصحاب حالت سابقه (تصرف غیرمالکانه) و اعتبار استصحاب، شک و تردید برطرف می‌گردد و محلی برای اماریت ید باقی نمی‌ماند. با توجه به دو بند فوق‌الذکر ید اصالت و اعتبار ندارد و اصل، بقای حالت غیرمالکانه سابق است. اما گروه دیگری از فقها که اکثریت را تشکیل می دهند معتقدند که ید بر استصحاب مقدم است. که به نظر می رسد این نظر بیشتر قابل دفاع است تا نظرات فوق، چرا که شک نیست که در مقام ترافع نزد محاکم، موضوع حالت دیگری دارد و نظر میرزای نایینی و پیروانش به شرح فوق، ممکن است صحیح و قابل قبول باشد. اما در غیر موارد منازعه و مخاصمه چطور؟ آیا در مواردی که ید سابقاً غیرمالکانه بوده و فعلاً هم مدعی و معارضی در بین نیست و از طرفی ذوالید در معرض معامله قرار گیرد، آیا دیگران به استناد سابقه عدم مالکیت باید از معامله با او خودداری کنند و ید او را معتبر نشناسند یا آنکه ید در این مورد واجد اعتبار و ارزش است و دیگران می توانند به استناد استیلا و ید فعلی با او معامله کنند، مگر اینکه دلیل و اماره ای بر عدم مالکیت فعلی او اقامه گردد؟ به نظر می رسد چنانچه منازعی در کار نباشد و ذوالید را مشاهده کنیم که پس از تصرف غیرمالکانه، با گذشت مدتی، به شکل مالکانه دخل و تصرف می کند، و آن را تعمیر می کند یا تغییرات اساسی در آن می دهد، اگر مال در معرض فروش قرار گیرد، نسبت به معامله با چنین صاحب یدی اشکالی وجود ندارد چرا که عقلا در این مورد هم برای ید اماریت قائل‌اند و تردیدی در مالکیت ذوالید نمی‌کنند و عمل خردمندان برای ما بهترین دلیل است. البته در مواردی که ید، مسبوق به تصرف عدوانی است و مدت زیادی از این تصرف عدوانی نمی گذرد، بعید نیست که قاعده ید را حجت ندانیم، زیرا عقلاً در این‌گونه موارد به تفحص و تحقیق می پردازند و بی‌درنگ مالکیت ذوالید را قبول نمی‌کنند. اما در خصوص نکته ای که راجع به جریان استصحاب گفته شده، به نظر می رسد با توجه به این که ید اماره است و استصحاب اصل، و اماره مطلقاً بر اصل مقدم است باید گفت ید همیشه بر استصحاب تقدم دارد و مختص به حالتی که در کلام ایشان مذکور است، نیست.[26]  

حاکمیت ید در مقام تنازع

پس از بررسی حاکمیت ید در غیرمقام منازعه در این قسمت تحقیق به حاکمیت ید در مقام تنازع می‌پردازیم. و باید دید که در مقام معارضه ذوالید با مدعی نزد دادگاه، اعتبار ید به چه صورت می باشد.

1-    اگر مدعی فاقد بینه باشد ذوالید با استناد به ید، دعوای او را باطل می کند و با اتیان سوگند که اقدامی احتیاطی و تکمیلی است، نزاع خاتمه می یابد. 

2-    اگر میان طرفین نسبت به حالت سابق مال اختلافی نباشد و برای دادگاه مسلم باشد که مال مورد اختلاف سابقاً متعلق به مدعی بوده، ولی نحوه انتقال آن به ذوالید مشخص نباشد اما ذوالید مدعی شود که مال به ناقل قانونی به او منتقل شده است ولی طرف او ادعا کند که تصرف ذوالید غصبی است، مورد از مصادیق تعارض اماره ید با استصحاب است که در این حالت ید بر استصحاب مقدم است و در اینجا هم ذوالید با اتیان سوگند دعوای مدعی را باطل می کند.

3-    در این مورد برخلاف دو مورد قبل مدعی که علیه ذوالید اقامه دعوا کرده است دارای بینه است ولی بینه دلالت دارد که مال سابقاً متعلق به مدعی بوده است. فرق این مورد با مورد قبلی این است که در اینجا مدعی فعلاً ادعا دارد که مال متعلق به اوست و ذوالید نیز چنین ادعایی دارد. النهایه مدعی برای ثبات دعوای خویش گواه آورده ولی گواهان در مقام گواهی می گویند ما شهادت می دهیم که مال سابقاً از آن مدعی بوده ولی در خصوص وضعیت فعلی اطلاعی نداریم و بنابراین در این باره که مال به چه نحو به دست ذوالید افتاده (قانونی یا غیرقانونی) دلیلی در دست نیست. در مورد سوم میان فقها اختلاف نظر است. گروهی بینه را بر ید مقدم می‌دانند و گروهی برعکس. اما آنچه که به نظر می‌رسد در این مورد نیز ید بر بینه مقدم است. زیرا بینه اقامه نشده که مال فعلاً متعلق به کیست، بلکه بینه اقامه شده فقط حاکی از این است که مال سابقاً متعلق به مدعی بوده است. بنابراین، تعارض میان اماره ید و شهادت برقرار نشده، بلکه مورد از مصادیق تعارض میان ید و استصحاب است و همانطور که ذکر شد تقدم ید بر استصحاب قول اقوا است و از میان بزرگان فقه صاحب جواهر و سید بحرالعلوم در این مقام ید را مقدم دانسته اند.[27]

نتیجه گیری

در پایان تحقیق باید خاطرنشان ساخت قاعده ید از جمله قواعدی است که شارع مقدس حکم به اعتبارش کرده و آن را دلیل بر مالکیت قرار داده و پس از بحث و بررسی اکثریت فقها قائل به اماره بودن ید شده‌اند و آنچه که مورد اتفاق فقها در مقام تعارض میان اماره با اصول است تقدم اماره بر استصحاب می باشد. چرا که اگر بخواهیم در مقام تعارض این دو، استصحاب را جاری بدانیم دیگر محلی برای اجرای قاعده ید باقی نمی‌ماند. آنچه که در قانون مدنی ما نیز پذیرفته شده است تقدم ید بر اصل استصحاب است چرا که ماده 37 قانون مذکور فقط اقرار را منافی با ید دانسته است نه ثبوت مالکیت قبلی را. بر این اساس اگر بخواهیم استصحاب را مقدم بر ید بدانیم و آن را اجرا کنیم، این امر منجر به هرج و مرج و بی نظمی و اختلاف در معاملات می شود. پس امارات مطلقاً بر اصول (اعم از اصول تنزیلیه یا غیرتنزیلیه) و حتی اقوی آنها که استصحاب باشد، تقدم دارند. چون شارع مقدس یا عقلا در عالم اعتبار، کاشفیت ناقصۀ این اماره را کشف تام تلقی کرده‌اند. با این کاشفیت موضوع اصلی برداشته می‌شود، چون موضوع اصول شک می باشد و اگر شک به وسیله اماره برداشته شود، موضوع اصول عملیه منتفی می‌شود.                 

منابع و مآخذ

1-    جعفری لنگرودی، محمدجعفر، «ترمینولوژی حقوق»، چاپ بیست و دوم، چاپ احمدی، تهران 1388.

2-    دادستان، محمد، «سیری کامل در اصول فقه دوره ده ساله دروس خارج از اصول فاضل لنکرانی»، جلد 16، چاپ اول، انتشارات فیضیه، قم 1385.

3-    عمید زنجانی، عباسعلی، «قواعد فقه بخش حقوق خصوصی»، جلد 1، چاپ اول، انتشارات وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، تهران 1386.

4-    قبله ای خویی، خلیل، «علم اصول در فقه و قوانین موضوعه»، چاپ پنجم، انتشارات وزارت ارشاد و فرهنگ اسلامی، تهران 1387.

5-    کاتوزیان، ناصر، «حقوق مدنی اموال و مالکیت»، چاپ هجدهم، انتشارات میزان، تهران 1386.

6-    محقق داماد، سید مصطفی، «قواعد فقه (1) بخش مدنی»، چاپ سی و سوم، مرکز نشرعلوم اسلامی، تهران 1390.

7-    محمدی، ابوالحسن، «قواعد فقه»، چاپ پنجم، نشر دادگستر، تهران 1380.

8-    محمدی، علی، «شرح اصول فقه محمدرضا مظفر»، جلد 4، چاپ دوازدهم، انتشارات دارالفکر، قم 1390.

9-    موسوی بجنوردی، سید محمد، «قواعد فقه»، جلد 1، انتشارات مجد، چاپ اول، تهران 1385.

10- ----------- ، «استصحاب شرح کفایه الاصول»، تصحیح ابوالفضل احمدزاده، چاپ اول، انتشارات مجد، تهران 1387.

تدوین دکتر حسینعلی توانگر

حجیّت اَماره(اماره قانونی- اماره قضایی)

 

بررسی تعیین دیه و ارش برای افراد مرگ مغزی

.

عضو کمیته زندگی نباتی همایش طب و قضا گفت: چگونگی تعیین ارش و دیه در مورد افرادی که دچار زندگی نباتی شده اند از محورهای مهم سومین همایش طب و قضا است.

به گزارش مهر، سید امیرحسین مهدوی با اشاره به همایش طب و قضا که امسال در مشهد برگزار می شود گفت: سومین همایش طب و قضا با هدف رسیدن به زبانی مشترک میان قضات و پزشکان قانونی برگزار می شود و در حقیقت هدف اصلی برگزاری چنین همایشی قرابت نظرات میان این دو گروه می باشد.

وی تصریح کرد: از آنجا که پزشکان قانونی نسبت به مسایل حقوقی و قضات نسبت به مسایل پزشکی قانونی احاطه کامل ندارند، برگزاری این همایش برای نزدیکی نظرات و رفع سئوالات و ابهامات موجود ضروری به نظر میرسد.

 

 مهدوی با تأکید بر موارد چالشی پیرامون مبحث کارشناسی و صدور حکم به ترتیب توسط پزشکان قانونی و قضات به منظور تعیین خسارت در مبتلایان به زندگی نباتی یادآور شد: با توجه به اینکه افراد مبتلا به  زندگی نباتی کسانی هستند که  دچار آسیب مغزی شدید و غیر قابل برگشت در قوای عالی مغزی شده اند در حالی که نواحی قاعده ای مغز ایشان سالم است بنابراین دارای علائم حیاتی پایدار بوده و دوره های خواب و بیداری داشته ولیکن هشیار نیستند و درکی از محیط نداشته و به محرکهای بیرونی پاسخی نمی دهند به همین دلیل دچار زوال منافع متعددی گردیده اند و لذا در تعیین میزان خسارت در قالب ارش و دیه برای ایشان اختلاف نظر اساسی وجود دارد.
 
عضو کمیته زندگی نباتی گفت: آنچه مورد اتفاق نظر همه کارشناسان در تعیین خسارت بر پایه دیه و ارش در این گروه از بیماران مبتنی بر  قانون مجازات اسلامی می باشد تعیین یک دیه کامل به دلیل زوال عقل است. لیکن محل اختلاف در خصوص زوال سایر منافع و بحث اصالت تعدد دیات و اروش  مترتب بر آنها است. برای مثال برخی از منافع زائل شده در زندگی نباتی موجبات حرج نزدیکان فرد مبتلا می گردد نظیر عدم توان فرد درخصوص مراعات مسائل بهداشتی
(نظیردفع ادرار در بستر) است.
 
وی در پاسخ به این پرسش که آیا چنین مواردی از مصادیق زوال منافع بوده و به موجب آن دیه یا ارشی بر آن مترتب است گفت: مخالفین اطلاق دیه و ارش بر این منافع زائل شده بر این باورند که دستگاه ادراری این گروه از بیماران سالم بوده و علت عدم کنترل دفع ادرار در آنها به دلیل زوال عقل و عدم درک صحیح ایشان از محیط است.
 
مهدوی افزود: در حالی که موافقین اطلاق دیه و ارش بر این منافع زائل شده معتقدند زمانی که به هر دلیل سلب اختیار در کنترل ادرار ایجاد شده اگرچه دستگاه ادراری سالم است ولی عملاً منفعت آن که همانا کنترل ادرار است زائل گردیده لذا مستحق دریافت دیه می باشد.
 
وی خاطرنشان کرد: در مورد ارش و دیه زندگی نباتی نظرات مختلفی بین صاحب نظران وجود دارد که تلاش می کنیم در جلسات کمیته زندگی نباتی به نتیجه مشترکی در این خصوص دست یابیم.
 
مهدوی با اشاره به جلسات کمیته زندگی نباتی افزود: این کمیته که متشکل از تعدادی از فقها،‌ قضات و پزشکان قانونی صاحب نظر می باشد تا کنون سه جلسه برگزار نموده و موارد چالش برانگیز در خصوص زندگی نباتی را مورد بررسی قرار داده است که با ادامه این جلسات نتایج حاصله در همایش طب و قضا ارائه می شود.
 
وی گفت: این کمیته علاوه بر بررسی مطالب علمی و بهره مندی از نظرات کارشناسان، مقالات ارائه شده در این زمینه را نیز بررسی می کند تا مقالات برگزیده به شکل سخنرانی یا پوستر در همایش مطرح شود. همچنین کمیته پیشنهاد تعامل با مراکز علمی و پژوهشی را نیز به دبیرخانه همایش  ارائه کرده است.
 

 

موضوعات پایان نامه های ارشد ودکتری         تنظیم از دکتر حسینعلی توانگر

18- احکام مشترک و عمومی حدود و تعزیرات
19- ادلة اثبات دعوای کیفری در فقه امامیه
20- ادله اثبات جرائم
21- اذن و رضایت مجنی علیه در ارتکاب جرم از منظر فقه و حقوق
22- ارتکاب مقدمات جرم از نظر فقه و حقوق
23- ارث زوجه از زمین
24- ارش
25- ارش الجنایه در متون فقهی ـ حقوقی
26- اسباب سقوط تعهدات در فقه و حقوق موضوعة ایران
27- اسباب نفقه و قلمرو آن در فقه فریقین و حقوق موضوعه
28- استیناف و تجدیدنظرخواهی در احکام قضائی
29- اشتباه قاضی و نحوة جبران خسارت
30- اصول حاکم بر روابط بین‌الملل
31- اطفال و مسئولیت حقوقی آنان در فقه امامیه و قوانین مدوّن
32- اعتبار اذن ولی امر از نگاه فقه و حقوق در اجراء قصاص
33- اقدامات تأمینی سالب آزادی در فقه و حقوق
34- اکراه در قتل
35- الأسیر فی الفقه الإسلامی و القانون الدّولی
36- الحجر علی السفیه فی الفقه و القانون
38- انتقال جنین از دیدگاه فقه اسلامی و حقوق موضوعه
39- باروری‌های مصنوعی و احکام فقهی آن
40- بازشناسی نهاد حریم از منظر فقهی و حقوقی
41- بررسی احکام فقهی حقوقی انسان شبیه‌سازی شده
43- بررسی ‌اختیارات‌ ومحدودیتهای‌ قاضی‌ در استناد به ‌منابع ‌فقهی ‌و احکام ‌شرعی ‌در محاکم ‌کیفری ‌در حکومت ‌اسلامی
44- بررسی ادلة اثبات دعوا در اسلام
45- بررسی استرداد مجرمین در فقه و حقوق
46- بررسی اصل شخصی‌بودن جرائم با مسألة عاقله
47- بررسی امارات قضائی در اثبات جرائم
48- بررسی ترک فعل در جرم قتل از منظر فقه و قانون
49- بررسی تطبیقی ادلة اثبات قتل از دیدگاه فقه و حقوق
50- بررسی تطبیقی شرائط اقرار در فقه اسلامی و حقوق موضوعه
51- بررسی تطبیقی ضمانت در بانکداری اسلامی در فقه شیعه و عامه
52- بررسی تطبیقی کیفر تشهیر در فقه و حقوق
53- بررسی تلقیح مصنوعی از دیدگاه فقه و حقوق
54- بررسی جرم توهین به مقدّسات
55- بررسی حجر و احکام آن در فقه و قانون
56- بررسی حدود وظایف و اختیارات ولی نسبت به حقوق مالی و جزائی صغیر یا محجور در فقه و قانون
57- بررسی دلایل مادی و نقش قرائن و امارات در اثبات جرم
58- بررسی سقط جنین در فقه امامیه
59- بررسی سقوط تعهدات در نظام حقوقی اسلام (با تأکید بر نظام عقدی)
60- بررسی شرایط اجرای حدّ سرقت
61- بررسی شرایط موجب اثبات حد سرقت در فقه و قوانین جزائی ایران
62- بررسی فقهی حقوقی اختیارات ولی امر در مدیریت جزاء (اقامه حد و تعزیر)
63- بررسی فقهی حقوقی ادعای اعسار و احکام آن
64- بررسی فقهی حقوقی اذن ولی
65- بررسی فقهی حقوقی ارزش اقرار ناشی از اجبار، تهدید، تلقین و اغفال
66- بررسی فقهی حقوقی اضطرار رافع مسئولیت
67- بررسی فقهی حقوقی اعتبار حکم قاضی
68- بررسی فقهی حقوقی اهدای جنین
69- بررسی فقهی حقوقی تصرفات و افعال صبی ممیز
70- بررسی فقهی حقوقی جبران کاهش ارزش پول در دیون
71- بررسی فقهی حقوقی خسارت معنوی و شیوه های جبران آن
72- بررسی فقهی حقوقی تعزیرات حکومتی
73- بررسی فقهی حقوقی تقاص
74- بررسی فقهی حقوقی تکرار جرم
75- بررسی فقهی حقوقی جرایم علیه حریم خصوصی
76- بررسی فقهی حقوقی جرائم مربوط به مواد مخدر
77- بررسی فقهی حقوقی جرائم مطبوعاتی
78- بررسی فقهی حقوقی حبس ناشی از اجرای محکومیت‌های مالی
79- بررسی فقهی حقوقی خسارات مازاد بر دیه
80- بررسی فقهی حقوقی سوگند در دعاوی کیفری
81- بررسی فقهی حقوقی شرط تعیین خسارت در قرارداد و آثار آن
82- بررسی فقهی حقوقی شرکتهای سهامی
83- بررسی فقهی حقوقی ضرر و زیان غیرمادی
84- بررسی فقهی حقوقی قاعدة تسلیط
85- بررسی فقهی حقوقی قاعده احسان
86- بررسی فقهی حقوقی قتل زوجه و اجنبی در فراش
87- بررسی فقهی حقوقی قرارها
88- بررسی فقهی حقوقی قرارهای کیفری در ایران
89- بررسی فقهی حقوقی کتب ضلال
90- بررسی فقهی حقوقی مبانی مسئولیت دولت
91- بررسی فقهی حقوقی مجازات تعزیری و بازدارنده
92- بررسی فقهی حقوقی محاسبة مهریه به نرخ روز
93- بررسی فقهی حقوقی مسألة تغییر جنسیت
94- بررسی فقهی حقوقی مشارکت در نظام بانکداری اسلامی
95- بررسی فقهی ارتداد
96- بررسی فقهی تروریسم
97- بررسی فقهی طلاق و طلاق‌های قضائی
98- بررسی فقهی قاعدة اتلاف و تطبیق آن در قوانین
99- بررسی فوت یا فرار قاتل و تأثیر آن بر حق اولیای دم
100- بررسی قاعدة ارش
101- بررسی قواعد سه‌گانة تعزیرات
102- بررسی کالبد شکافی از دیدگاه فقه و حقوق
103- بررسی ماهیت حقوقی وفای به عهد در فقه و قوانین
104- بررسی مبانی فقهی تفاوت دیة زن و مرد در حقوق جزائی
105- بررسی مثلی و قیمی در فقه امامیه و حقوق موضوعه ایران
106- بررسی مجازاتهای تبعی در نظام کیفری اسلام
107- بررسی مسألة نفی بلد و تبعید در فقه تطبیقی
108- بررسی معاملات صغیر ممیز در فقه و حقوق
109- بررسی موانع قصاص از دیدگاه امامیه و قانون
110- بررسی و تبیین جرم توهین به مقدسات
111- بلوغ شرعی در دیدگاه مذاهب اسلامی
112- بیمة خسارات تأخیر تأدیه وجه نقد
113- پیوند اعضاء در آینة فقه و حقوق
114- تأثیر رضایت بزه‌دیده و مسئولیت کیفری و تعیین مجازات از دیدگاه فقه و حقوق
115- تأثیر فوت و خودکشی مرتکب در جرائم مستوجب قصاص و دیات در نظام کیفری
116- تأدیب فرزند توسط والدین به لحاظ فقهی و حقوقی
117- تبیین فقهی حقوقی آثار تعرضات جنسی
118- تبیین فقهی حقوقی اقاله
119- تبیین فقهی حقوقی تأثیر اشتباه در قتل
120- تحلیل فقهی حقوقی تبعید در عصر ارتباطات
121- تبیین فقهی حقوقی جرم جاسوسی
122- تبیین فقهی حقوقی مبانی خسارت‌زدائی از بزه‌دیدگان
123- تحلیل فقهی حقوقی تبعید در عصر ارتباطات
124- تحلیل فقهی حقوقی مجازات اعدام در اسلام
125- تحلیل فقهی حقوقی مجازات زندان
126- تحلیل فقهی حقوقی مجازات اعدام در اسلام
127- تحکیم یا نهاد داوری در اسلام
128- تحلیل محتوا و آثار قاعدة احسان با مطالعة تطبیقی در نظام حقوق موضوعه
129- تحلیل و بررسی فقهی حقوقی قواعد حاکم بر ارش و شیوة محاسبة آن
130- تزاحم حقوق در فقه اسلامی
131- تعدیل قرارداد که یکی از شیوه‌های جبران خسارت است
132- تملک اراضی توسط دولت در فقه و حقوق
133- تناسب جرم و مجازات از دیدگاه اسلام
135- جایگاه فقهی آئین دادرسی کیفری جمهوری اسلامی ایران
136- جایگاه مشاوره در نظام قضائی اسلام
137- جرایم اینترنتی از نگاه فقه و حقوق
138- جرایم سازمان یافته از دیدگاه حقوق
139- جرایم ضد عفّت و اخلاق عمومی
140- جرم کودک از نگاه فقه و حقوق اسلامی
141- جرم شناسی از دیدگاه فقهی حقوقی
14- حبس در حقوق مالی و احکام جایگزین
143- حجیت علم قاضی
144- حجیت نظریة کارشناسی در امور کیفری
145- حدود اختیارات اولیای دم در استیفای قصاص
146- حضانت و مسقطات آن در فقه و قانون
147- حق حبس در عقد نکاح
148- حق و موارد سقوط حق
149- حقوق فردی در اعلامیة حقوق بشر و فقه امامیه
150- حقوق کودکان و نوجوانان
151- حقوق متقابل اقلیت ‌های دینی در حکومت اسلامی از دیدگاه فقه و قانون
152- حقوق متّهم در فقه و نظام قضائی جمهوری اسلامی ایران
153- حقوق متهم در قضاء اسلامی
154- حکم محارب و مفسد فی الارض
155- حکمیت در دعاوی خانوادگی
156- حمایت کیفری از حیثیت اشخاص در فقه و حقوق
157- خرید و فروش اعضای شخص محکوم به اعدام
158- خرید و فروش و پیوند اعضاء از دیدگاه فقه و حقوق
159- خسارات زائد بر دیه
160- خطای پزشکی در فقه و قوانین
161- خیارات و احکام آنها در عقد نکاح
162- داوری در حقوق بین‌الملل اسلامی
163- دایرة حجیت اقرار و شهادت در فقه
164- دیة شکستگی استخوان‌ها
165- دیة غیرمسلمان
166- دیه النفس فی الفقه الاسلامی
167- رابطة حقوق و اخلاق
168- رابطة نسبیت به عنوان رکن مسئولیت
169- رحم اجاره ای (بررسی فقهی حقوقی)
170- سرقفلی در فقه و قانون
171- سن مسئولیت کیفری اطفال در فقه و حقوق ایران
172- شرایط استماع دعوی در فقه امامیه
173- شرایط تصدّی منصب قضاء در فقه و قوانین موجود
174- شرط عدالت در شاهد و جایگاه آن در محاکم
175- شروط باطل در عقد و مسائل حقوقی آن
176- شروط خلاف کتاب و سنّت در نکاح دائم
177- شروط ضمن عقد
178- شهادت و شرائط آن
179- شیوة دادرسی در تصادفات
180- صداق در نکاح دائم و موقّت
181- صمریه
182- ضرر معنوی در فقه و قوانین جمهوری اسلامی
183- ضمان الطبیب
184- ضمان عاقله
185- ضمان عقد
186- ضمان قهری
187- طلاق معوّض
188- عاقله از دیدگاه فقه و قانون
189- علل رافع مسئولیت کیفری در فقه و قانون مجازات اسلامی
190- عیوب فسخ نکاح از دیدگاه فقه و حقوق
191- فلسفة تنصیف دیة زن
192- قاضی تحکیم و حدود و اختیارات و وظایف
193- قاعدة احسان
194- قاعدة اضطرار در حقوق و جزاء
195- قاعدة الحاکم ولی الممتنع
196- قاعدة درء
197- قاعدة ضمان ید و کاربردهای آن در مسئولیت مدنی
198- قاعدة غرر در فقه و قانون
199- قاعدة فراش در فقه و حقوق
200- قاعدة کل معصیه لم یرد منه فیه حدّ فقیه تعزیر
201- قانون کار و مبانی فقهی و حقوقی آن
202- قتل اهل کتاب در فقه و قانون
203- قتل شبه عمد در حقوق جزائی اختصاصی
204- قراردادهای جدید و اعتبار آن در فقه و قانون
205- قصاص مرد در برابر زن از نظر فقه امامیه و اهل سنّت
206- قضاوت زن در اسلام
207- قضاوت زن در فقه تطبیقی
208- قلمرو اختیارات قاضی مأذون
209- کودک آزاری و خشونت علیه کودکان در فقه، حقوق کنوانسیون (حقوق کودک)
210- کاربرد سوگند در نظام قضائی اسلام
211- کاربردهای قاعدة ضمان ید در مسئولیت مدنی
212- کودک آزاری و تفاوت مصادیق آن در فقه و قوانین بین المللی
213- گسترة حقوقی عمومی و حریم خصوصی در اسلام
214- مالکیت فکری (معنوی)
215- ماهیت پول از حیث قیمی یا مثلی‌بودن و آثار مترتّب بر آن
216- ماهیت سپرده‌های بانکی
217- ماهیت طلاق حاکم
218- ماهیت فقهی و حقوقی دیه، تحلیل میزان آن و نوع آن
219- مباشرت و تسبیب در قتل
220- مبانی حقوقی مالکیت معنونی در فقه و قانون
221- مبانی فقهی حقوقی ارث زوجه از دارائی مرد
222- مبانی فقهی حقوقی تأثیر توبه در سقوط مجازات
223- مبانی فقهی حقوقی رشوه با تطبیق موارد عینی خارجی
224- مبانی فقهی کیفر تشهیر
225- مبانی فقهی نقش توبه در سقوط مجازات از دیدگاه حقوق جزائی اسلام
226- مبانی فقهی و حقوقی جرائم اینترنتی
227- مبانی قانون گرائی در اسلام و الزام شرعی در قوانین موضوعه
228- مبانی و قلمرو کیفر تبعید در عصر حاضر
229- مجازاتهای جایگزین حبس
230- مرجعیت و قضاوت زن از دیدگاه فقه امامیه
231- مسقطات خیار عیب در فقه و حقوق اسلامی
232- مسئولیت بیت‌المال از جهت کیفری و مدنی
233- مسئولیت شرعی و قانونی قاضی در موارد خطا و تخلف در صدور حکم
234- مسئولیت کیفری و مدنی محجورین
235- مسئولیت مدنی تولیدکنندگان کالا از دیدگاه فقه و حقوق
236- مسئولیت مدنی قیم در فقه و حقوق
237- مسئولیت مدنی و کیفری اطفال در فقه و قانون
238- مسئولیت ناشی از مالکیت و حفاظت از اشیاء
239- مشروعیت یا عدم مشروعیت مطالبة خسارات مازاد بر دیه
240- مصونیت کارگزاران حکومتی در فقه و حقوق اساسی
241- مقایسة بیع فضولی با انتقال مال غیر
242- مقایسة تطبیقی سازمان و تشکیلات قوة قضائیه با فقه امامیه
243- موارد پرداخت دیة عاقله در فقه و حقوق
244- موارد پرداخت دیة قتل از بیت‌المال
245- موارد پرداخت دیه از بیت المال از نگاه فقه و قوانین موضوعه
246- نظارت و بازرسی در فقه اسلامی
247- نظریه ضمان در فقه امامیه
248- نقش اولیاء دم در قصاص از دیدگاه فقه اسلامی و حقوق موضوعه
249- نقش اولیاء دم در قصاص با تطبیق به رسائل جدید قضائی
250- نقش تورّم در مالیت پول‌های رایج و تأثیر آن در دین
251- نقش خویشاوندی در حقوق کیفری اسلام
252- نقش عرف در قانون‌گذاری اسلامی
254- نگاهی نو به میزان و نوع دیه
255- نگرشی نو بر ادلة‌ اثبات جرائم جنسی در حقوق کیفری اسلام
256- وضعیت فقهی حقوقی کودکان نامشروع
257- وضعیت و احوال شخصیه فرد متولدشده از طریق جنین اهداء شده
258- هبه در فقه و قانون

حسینعلی توانگر

باسمه تعالی                                                                                                                                                   

  (قرارداد صلح یک باب منزل مسکونی)

با سلام وصلوات بر خاتم انبیاء (ص)وجانشینان برحق آن حضرت (صلوات الله علیهم اجمعین)وبه مناسبت ولادت حضرت زینب (سلام الله علیها)و قمری وبه جهت اقامه سنت احسان و نیکوکاری به عنوان الباقیات الصالحات صلح نامه ذیل تنظیم گردید:

مصالح : ................................ فرزند ..............به شماره شناسنامه................. به شماره ملی .......................................... ساکن…………………………………………………………………………………………………. :

متصالح : ............................. ..........................به آدرس:...............................................................................................................................

مورد مصالحه : شش دانگ یکباب منزل به مساحت .............. متر مربع.............. واقع در شهر .................. به آدرس........................................................................ متعلق به مصالح آقای ................................، با جمیع توابع شرعیه ولو احق عرفیه آن بدون استثناء اعم از عرصه واعیان وامتیازات آب –گاز-برق-تلفن و غیره و سایر حقوق مترتبه و متصوره برآن.

مال الصلح : مبلغ .................. ریال وجه رایج که طی یک فقره چک بانکی به شماره........................بر عهده بانک...........................

به تاریخ ................تحویل مصالح گردید.

سایر شرائط:

1-طرفین در کمال قصد ورضا ودر عین صحت وسلامتی وبابلوغ کامل واختیار تام مبادرت به تایید وامضای این صلح نامه نمودند .

2-متصالح با رویت ، وقوف کامل از محل وقوع ، حدود و مشخصات ملک مورد صلح، قبول صلح نمود .

3- مصالح متعهد گردید ترتیبات لازمه را جهت ثبت این صلح نامه در دفترخانه اسناد رسمی ظرف شش ماه از تاریخ امضای قرارداد معمول دارد ، به هرحال مفاد این صلح نامه الی الابد معتبر ، نافذ و قابل اجرا و استناد است.

4-مصالح شرط نمود که مالکیت منافع وحق انتفاع ملک مورد مصالحه  جزء وکلاازآن وی (مصالح)وهمسرش بوده واحدی از آحاد حق سلب مالکیت منافع مذکور را نداردوبلافاصله پس از فوت مصالح وهمسرش مالکیت منافع وسایر حقوق انتفاعی به تبع مالکیت عین به ملکیت متصالح (موسسه خیریه حضرت قمربنی هاشم(ع) نجف آباد )درآید.

5-متصالح پس از فوت مصالح وهمسرش میتواند به هر شکل که به صلاح وصرفه موسسه باشد اعم از سکونت-اجاره –فروش واستفاده در راستای کمک به خیریه ونیازمندان ویا پرسنل نیازمند موسسه دخل وتصرف نماید .تصمیم گیری در این راستا تکلیف وحق هیات مدیره وقت موسسه میباشدواحدی دیگر حق مداخله نداشته ودر غیر این صورت ذمه اش در حق مصالح وتسبیل منافع ملک مورد مصالحه بریء نخواهد بودوفردای قیامت هیچ گونه عذری نخواهد داشت.

6- مقرر گردید متصالح مبلغ .............ریال معادل ارزش نصف مال المصالحه  طی یک فقره چک بانکی به شماره................. مورخه ................به عهده بانک...............به مصالح تحویل وسپس کارسازی نماید ودر غیر این صورت مصالحه مذکور جزا وکلا وبدون نیاز به رجوع به محاکم قضایی از طرف مصالح وبه شکل یک طرفه منفسخ ودر حکم (کان لم یکن شیئا مذکورا) خواهد بود .

7-مقرر گردید مصالح موجبات انتقال رسمی وقانونی ملک مورد مصالحه را فراهم ودر اسرع وقت پس از رسیدن سند رسمی ملک را به نام موسسه منتقل نماید در غیر این صورت وبه هر دلیل که مصالح از این امر طفره برود موجب ضمان قهری در حق موسسه بوده وفورا باید مبلغ دریافتی بند 8 را همرا ه با خسارات قانونی در حق موسسه تادیه نمایددر این باره مصالح حق رجوع به محاکم قضایی را از خود سلب نموده وموسسه هر گونه اقدام مقتضی را معمول خواهد داشت .

8-مقرر گردید کلیه هزینه های نقل وانتقال مال المصالحه اعم از دارایی – دفتر خانه –شهرداری –ثبت اسناد وغیره به عهده متصالح (موسسه)باشد .(البته ملک مذکور دارای تسویه حساب شهرداری میباشد).

9-پس از انجام کامل تمام شرایط دهگانه فوق الذکر از ناحیه طرفین عقد لازم خواهد بود و طرفین حق تقایل(اقاله) نخواهند داشت ولی در صورت عدم انجام تعهدات فوق از جانب هریک از اطراف عقدطرف دیگر حق فسخ یک جانبه ودر خواست ضرر وزیان خواهد داشت وطرف خاطی حق مراجعه به محاکم اداری وقضایی را از خود سلب نموده است

10-این قرارداد در ..... صفحه و دو نسخه متحدالشکل تنظیم و مبادله گردید و طرفین در کمال صحت و سلامت عقل و اراده و اختیار، پس از تفهیم و اطلاع کامل از مفاد قرارداد ، آن را امضاء نمودند.

مصالح:                                                                                                متصالح:

شاهد1:                                                                 شاهد2:                                                               شاهد3:      

باسمک الکریم                                                             

قراردادانجام کار                                                    

نظربه لزوم انجام امور تاسیسات وآب وبرق وپاره ای از امور مرتبط  به آن در مجتمع ...................واقع در قم پردیسان ..............................،مقرر گردید انجام امور مذکور زیر نظر مدیریت مجتمع وبا نظر مشورتی هیئت مدیره به افراد دارای صلاحیت عام ومتخصص  وخبره واگذار گردد.لذا قرارداد مذکور به حول وقوه ی الهی منعقد میگردد:

طرفین:

طرف اول قرارداد:مدیریت مجتمع ....................،آقای ...................... به آدرس:.......................................................               فرزند......................به   ش.ش................. وکد ملی ................................وشماره تماس................................

 2-طرف دوم قرارداد:آقای................................به آدرس:......................................................................................

فرزند.......................به ش.ش...................وکدملی............................وشماره تماس..............................................

موضوع :                                                                                                                         

انجام امور مربوط به تاسیسات،آب وبرق مجتمع ..............

مدت:

این قرارداداز مورخه.......................تا...........................بین طرفین معتبر بوده ودر صورت صلاحدید طرفین قابل تمدید نیز می باشد.

شرایط:

1-مطابق با توافقات انجام شده بین طرفین ،مقرر گردیدبابت انجام تعهدات موضوع این قرارداد توسط طرف دوم آقای................................،ماهیانه مبلغ................................ریال در مورخه ...................هرماه به ایشان (آقای........................)به عنوان حق الزحمه به صورت نقدی پرداخت گردد.

2-در صورت عدم انجام تعهدات مذکور از جانب طرفین این قرارداد بدون نیاز به حکم مراجع قضایی ویا اداری به طور یک طرفه فسخ می شود.

3-طرف دوم قرارداد ملزم میگردد تمام شئونات اخلاقی –اجتماعی واحترامات متقابل را رعایت کرده امور محوله را به نحو احسن به انجام برساندورضایت مدیریت مجتمع را در این زمینه ها کسب نماید.وگرنه (مطابق بند 2 شرایط) قراردادفسخ می گردد.

4-در صورت بروز هرگونه اختلاف از جانب طرفین داور مرضی الطرفینی از میان هیات مدیره می تواند حل اختلاف نماید ونظر ایشان قاطع دعوا وبرای طرفین قابل اعتراض نیست .

5-این قرارداد قابلیت توسعه والحاق را با رضایت طرفین دارد.ودر سه نسخه متحد الشکل والمحتوا تنظیم گردیده وطرفین دون الاکراه والاجبار وبا قصد قبلی ورضایت کامله وبا اطلاع از تمام مفاد آن ،نسبت به امضای آن اقدام مینمایندوصیغه شرعیه را جاری می نمایند. من الله التوفیق وعلیه التکلان.

 

مدیریت مجتمع آقای:

 

طرف دوم قراردادآقای:

شهود ومطلعین:

                                                        

                                                                            باسمه تعالی

                                                                اجاره نامه

ماده یک: طرفین قرارداد:

*موجر:                                                                        فرزند:                       ش.ش:                کدملی:                                  صادره:                       متولد:                      ت.ث:                    ت.ه:

آدرس:                                          

*مستاجر:                                 فرزند:                     ش.ش:                     کدملی:                                                    صادره:     متولد:                      ت.ث:                                      ت.ه:

آدرس:    

ماده2: موضوع و مشخصات مورد اجاره:

یک واحد                ......................واقع در....................................................................................متراژ:.............................................با‌ حق‌ استفاده از .........................................................بدون کولر و سایر لوازم منصوبات ومشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت کامل مستاجر رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

ماده 3: مدت اجاره

مدت اجاره ...............................از تاریخ............................................ تا..................................... می‌باشد.

ماده4 :اجاره‌بها و نحوه پرداخت: 

مبلغ اجاره ماهیانه:...........................................که در مورخ ....................................... هرماه بموجب قبض رسید پرداخت می‌گردد.ومبلغ رهن: ..........................................................................می‌باشد.

توافقات صورت گرفته:

ماده 5: تسلیم مورد اجاره:

موجر مکلف است در تاریخ مقرر شده مورد اجاره را به مستاجر تسلیم نماید.

ماده 6: شرایط قرارداد:

1: مستاجر حق ندارد برخلاف منظور قرارداد استفاده نماید. درغیر این صورت موجر حق فسخ یکطرفه را خواهد داشت.

2: در صورتیکه مستاجر از پرداخت اجاره‌بها بیش از دو ماه تاخیر نماید موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

3: برابر توافق به عمل آمده پرداخت هزینه های مصرفی .......................................................................................... برعهده‌ مستاجر بوده و می‌بایستی قبوض پرداختی را به موجر ارائه نماید.

4: مالیات و عوارض شهرداری و مالیات بردرآمد و مشاغل(تجاری) بر عهده مستاجر می‌باشد.

5: مستاجر موظف است در زمان تخلیه مورد اجاره را برابر توافق صورت گرفته در زمان عقد قرارداد به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. ودر صورت خسارت و یا عدم تعهد به قرارداد، مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده می‌باشد.

6: برابر توفق صورت گرفته هزینه‌های دریافتی تجاری بر عهده.................................بوده و جزء مبلغ قرض الحسنه محسوب ..................... وما بقی هزینه های که صرفا برای مجتمع باقی می‌ماند بعنوان رهن یا قرض‌الحسنه می‌باشد.

7: تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق کتبی طرفین قبل از انقضاء مدت ممکن است و در صورت تمدید اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توافق بخش لاینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.

8: استفاده غیر مشروع و ارتکاب اعمال خلاف قانون در ملک مورد اجاره موجب خیارفسخ برای موجر خواهد بود.

9: مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره بدون هیچگونه عذری تخلیه و به موجر تسلیم نماید. چنانچه راس تاریخ مقرر تخلیه صورت نگیرد مستاجر موظف به پرداخت روزانه مبلغ................................................معادل......................................................... به موجر می‌باشد.

ماده7: با استناد به ماده2 قانون روابط موجر و مستاجر شهود با مشخصات ذیل این قرارداد امضاء و گواهی می‌نماید.

ماده8: این اجاره‌نامه از در تاریخ .................................ساعت............................ در....................................... به نشانی................................................ در سه نسخه بین طرفین امضاء و جاری می‌گردد.

 

امضاء موجر                                             امضاء و اثر انگشت مستاجر    

 

 

                                  

باسمه تعالی

بیع نامه

فروشنده:آقای              فرزند       به شماره شناسنامه     وکدملی              کدپستی             متولد1316

خریدار:                      فرزند          به ش.ش 26وکد ملی                   وکد پستی                متولد 1318

موضوع معامله:یک باب منزل مسکونی به مساحت  204 متر عرصه وشش دانگ اعیانی به آدرس:              -خ مفتح شمالی-کوچه گلایول-پلاک 5وکد پستی             دارای شماره فرعی898 سهم مشاع  ازپلاک ثبتی شماره ..........باقیمانده فرعی مجزی شده از4اصلی بخش 11ثبت اصفهان مستند به سند قطعی غیر منقول تنظیمی در دفتر خانه رسمی شماره 42 نجف آباد باشناسه 139 ورمز تصدیق 9497-مورخه        ومبایعه نامه شماره1041/14/80 دفتر امور مناطق وسند مالکیت مورخ20/1/1394 به شماره سریال                به نام.......................فرزند          وش ش1741 وبا وکالت بلا عزل آقای                   فرزند      باکلیه امکانات وامتیازات آب-برق-گازوتلفن وسایر ملحقات عرفی وشرعی به قیمت کارشناسی132500000(یکصدوسی ودومیلیونوپانصدهزارتومان)که طرفین از کمیت وکیفیت وسایر اوصاف وخصوصیات ملک مورد معامله وثمن آن اطلاع دارند وبا رضایت وآگاهی کامل وکمال اختیار وبلوغ عقلی وشرعی اقدام به انجام این معامله نموده اند.

شرایط :

2- مقررگردید پانزده میلیون تومان باقیمانده هنگام تخلیه واحدمسکونی مربوطه توسط مالک حین التخلیه (

               ) یا هر مالک دیگری در آن زمان تحویل آقای                          گردد.

 

4-فروشنده  متعهدگردیدبه محض آماده شدن سندملک از طرف اداره ثبت اسناد واملاک نجف اباد آن رابه نام خریدارمنتقل نماید.انتقال ملک به شکل مشاعی بوده وفروشنده ووکیل او هیچگونه تعهدی در جهت افراز ویا تفکیک آن ندارند.

5- درصورت عدم انتقال ملک مذکوربه هردلیلی معامله بدون مراجعه به مراجع قضایی واداری منفسخ می گردد و فروشنده

بارعایت بند 5این قراردادموظف است ثمن گرفته شده راعودت دهد.

6- درصورت عدم انتقال ملک توسط فروشنده پس از آماده شدن سندفروشنده علاوه برعودت اصل مبلغ می بایست درازای ایام تصرف ملک اجرت المثل ایام تصرف را طبق نظرکارشناس رسمی به خریدار پرداخت نماید.در ضمن چنانچه به هر دلیل از سوی مراجع ذی صلاح مراتب منع معامله اعلام گردد ویا ملک مستحق للغیر باشد  قرارداد کان لم یکن بوده وفروشنده موظف خواهد بود کلیه وجوه پرداختی خریدار را به وی مسترد داردودر این حالت میزان ارزش افزوده ادعایی توسط خریدار با نظر کارشناس رسمی میباشد  که فروشنده باید پرداخت نماید.

7- هزینه های آب،برق،گازوتلفن تاهنگام تخلیه به عهده ی فروشنده می باشد.

8- هزینه های انتقال سند رسمی ،حق التحریر،حق ثبت ،عوارض شهرداری ودارایی به عهده ی خریدارمی باشد.

9-باامضای این قراردادخیار غبن فاحش اوافحش از طرفین به عمل آمد به جز خیارا ت تخلف شرط مذکور در بند های این قرارداد.

10- مقرر گردیدپرده های سالن وکولرروی سقف وموکت ها جزء مورد معامله می باشد.

11-این قراردادبا مشخص نمودن خریدار وفروشنده ومورد معامله وقیمت ونحوه پرداخت وشرایط عمومی واختصاصی در 11بند تنظیم  وامضاء ومبادله شده  وهر نسخه حکم واحد داشته وبرای طرفین لازم الاجراست .(ولقد جرت صیغه العقدبین الطرفین دون الاکراه والاجباروفی حاله الکمال.من الله التوفیق وعلیه التکلان.

فروشنده :

                                                                                                            خریدار:                                                            شهود:

 

 

 

 

                                                                باسمه تعالی                                        تاریخ:20/8/96

صلح نامه:

مُصالح :  آقای ............................. فرزند..........................به شماره شناسنامه         وکدملی                           متولد1346به آدرس وتلفن:.........................................................................................

......................متصالحه : خانم               فرزند              به ش.ش           وکد ملی                 -متولد 1347    به آدرس وتلفن   ........................................................................................................................................

موضوع صلح:  صلح معوض  سه(3) دانک از کل ششدانگ یک باب منزل مسکونی(آپارتمانی) به مساحت     105  متر به آدرس :قم .............................................................................................................................................................. - با کلیه امکانات ومتعلقات عرفیه وشرعیه ازجمله پرده ها –کابینت ها- پکیج -کولر -آیفون تصویری-اتصالات الکتریکی-وامتیازات آب-برق –گاز تلفن-جمعاَبه عوض یک شاخه نبات ویک جلد کلام الله مجیدویک عدد سکه بهار ازادی  که به مصالح  تسلیم گردیدطرفین در کمال صحت وسلامتی وبا اختیار وبلوغ عقلی وشرعی کامل وبا اطلاع ازشرایط واوصاف ابرازی در باب موضوع مورد صلح اقدام به معامله  وایجاب وقبول از جانب طرفین جاری گردید.

شرایط معامله:

1-حسب الاقرار مصالح وطبق مدارک ابرازی توسط وی ملک در مالکیت مصالح  بوده  وآنگاه طبق این صلح نامه سه دانگ  ملک مذبور به مالکیت متصالح  در آمده است واز این تاریخ فروشنده ویا همان مصالح  نسبت به کشف هر گونه فساد وتدلیس همچون تعلق ملک  به دیگری وسایر ادعاهای احتمالی توسط افراد حقیقی وحقوقی باید پاسخگو باشد.

2-معوضات مذکوره فی المجلس تسلیم مصالح  گردید

3-کلیه عوارضات-مالیاتها- وسایردیون قانونی وشرعی ملک تاتاریخ معامله (پایان آبان 96)به هر شخص یا ارگان دولتی وغیر دولتی به هر نحوی که باشد به عهده مصالح می باشد ومن بعده به عهده متصالح است.

4-کلیه هزینه ها ی جاری مثل آب برق تلفن گاز وشارژتاتاریخ تخلیه به عهده ی مصالح می باشدوباید قبل از تخلیه نسبت به تسویه آنها اقدام نماید.

5-فروشنده(مصالح) متعهد وملزم گردید بعداز آماده شدن سند ، ودر هر زمان ودر صورت نیاز در یکی از دفتر خانه ها ی رسمی حاضر وملک وامتیازات آن راحسب درخواست متصالح به نام وی یا هرشخصی که خریدار(متصالح) راهنمایی میکند منتقل نماید.

6-طرفین توافق نمودند مادامیکه شرایط زندگی از جانب متصالح در کمال امنیت وآرامش  بوده این صلح نامه معتبر باشد وچنانچه متصالح قصد جدایی وناسازگاری  با مصالح را داشته باشد این صلح نامه به شکل یک طرفه از جانب مصالح وبدون نیاز به مراجع قضایی ویا هر ارگان دیگری باطل وکان لم یکن شیئاً مذکوراً می باشد ومتصالح حق هرگونه اعتراض را کلا از خود ساقط می نماید .

7-در صورت تخلف طرفین در هر زمان از هریک از شرایط ویا محتویات کلی فوق الذکرطرفین حق فسخ صلح نامه را بدون مراجعه به مراجع قضایی وحق استرداد ثمن معوض  یا ملک را با خسارات متعلقه خواهد داشت ودر صورت قضایی شدن موضوع کلیه هزینه های دادرسی، خسارات.،حق الوکاله وکیل وکارشناسان به عهده ی طرف متخلفِ از شرط است.

8-این ملک طبق توافق طرفین تا پایان عمر مصالح در ید تصرف وانتفاع مصالح  می باشد ومتصالح  وورثه او حق دخل وتصرف در آن ندارند .

9-این صلح نامه در دوصفحه ودر دوسری متحد المتن ومتحد الشکل وبا9 بند ویک موضوع تنظیم وجاری گردیده است وهمه خیارات ساقط است به جز خیار تخلف شرط در بندهای این قرارداد ..ولقدتَمَت ولَزمَت وجَرت صیغهُ العقدِ فی مابینَ الطرفینِ دُونَ الاکراهِ والاجبار ومعَ الکمالِ الشرعیِ .ان شاء اللهُ وبعونهِ تعالی.

امضا واثر انگشت فروشنده(مصالح) :آقای ........................

 

امضا واثر انگشت خریدار(متصالح):خانم .........................

 

امضا واثر انگشت شهود:1-

2-

3-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

باسمك الكريم

به :رياست محترم دادگستری شهرستان لنجان(زرین شهر)

موضوع:لايحه ي اعمال ماده ي 487 قانون مجازات اسلامي (پرداخت ديه از بيت المال)

با عرض سلام و احترام:

      پيرو پرونده ي شماره ی 9309983642401047وکلاسه ی بایگانی931072شعبه اول بازپرسی دادگستری شهرستان لنجان اينجانباکبر نمازی فرزند محمد،پدر مرحوم سعید نمازی،به استحضار می رساند فرزند اینجانب(سعید نمازی)حدود سه سال ونیم پیش در مورخه22/3/91 در مسیرارتباطی ورنامخواست –نزدیک پارک ساحلی زرین شهر در اثر تصادف فوت نمود و هیچ اثری از ضارب یا وسیله نقلیهدیگری در این ارتباط یافت نشدوحسب گزارش معاینه جسد علت فوت اصابت جسم سخت وخونریزی داخلی متعاقب پارگی احشاء داخلی تشخیصداده شد.

 علی ای حال علی رغم تلاش قوای خدوم انتظامی وراهوروپیگیری مستمر مقامات محترم  قضایی شهرستان کسی در این ارتباط  شناسایی وتحت تعقیب قرار نگرفت،وبا گذشت حدود 3سال ونیم از این اتفاق در این پرونده به هيچ نتيجه اي نرسيديم لذا  با توجه محتويات پرونده ومرور زماننسبتاً طولاني وبالحاظ گزارش کارشناس رسمی دادگستری مورخه12/7/91 در باب جزئیات حادثه وتقصیر 50درصدی متوفی وبا امعان نظر بهاین که متوفی تنها فرزند ذکور بنده بوده ودر واقع با توجه به کسالت بنده  کمک حال خانواده بودند ، لذا از دادگاه محترم تقاضا مندم بابررسيموضوع وامعان نظر به ماده ي 487 قانون مجازات اسلامي جدید وباتوجه به نظريات مشورتي اداره ي حقوقي دادگستري به شماره هاي

۸٩۱/۷-۱۸/٢/۸۴ و۱۵۶۴/۷-۳/۳/۸٢و۵۴۳۳/۷-٢۷/۶/۸٢ ونظريه ي ۵۴٩۵/۷-۴/۱۰/۷۶ در باب مفاد ماده٢۵۵ ق.م.ا.سابق وتفسيرشارع عام در ماده مذکور در باب دیات که به لحاظ هدر نبودن خون مسلمان،بر بیت المال است ...

علي اي حال  به پيوست تصوير نظريات فوق الذكروبا امعان نظر به جمیع مراتب فوق مقتضي است در راستای گسترش عدالت قضایی . مقام محترم آن دادگاه بذل عنايت فرموده وبا لحاظ عدم قصور وتقصیر متوفی در 50درصد باقی مانده نسبت به پرداخت دیه از بیت المال به میزان

 نصف دیه کامله مرد مسلمان وبه لحاظ وقوع حادثه در شهر حرام(رجب)  حكم ورای شایسته ولازم در حق اینجانب صادر واعلام فرمایند.

 

                                                                      مِن الله التوفیقُ وعلیه التکلان

                                                                                          جزاکم الله خیراً

                                                                                             ...........(پدر متوفی)

                                 

                                                                                                     

 

                                                                

 

 

               

دادیاری محترم شعبه یک دادگاه های عمومی ...........

با سلام واحترام

نظر به شکایت آقای .............به طرفیت اینجانب..............فرزند ........به استحضار آن مقام قضایی می رساند ،شکایت ایشان به دلیل رضایت منجز  مأخوذه در پرونده شماره .......هیچگونه وجاهت قانونی وشرعی ندارد .

توضیح آنکه به موجب ماده 100قانون مجازات اسلامی  وتبصره های 1 و2آن وذیل ماده 101 و104 همان قانون وماده 839فصل پانزدهم تاب پنجم تعزیرات ومجازات های باز دارنده اصلاحیه 1392 وطبق نظرات اداره  کل امور حقوقی  قوه قضائیه به شماره 1770/7-22/3/1381و5805/7-29/6/1380و6052/7-28/11/59شکایت ایشان به طرفیت بنده به لحاظ اخذ رضایت منجز ووحدت موضوع متنازع فیه هیچگونه وجاهت ومحمل قانونی وشرعی نداشته ،پرونده موصوف موقوف التعقیب  گشته  وعدول از گذشت مسموع نمی باشد.

لذا مستدعی است با امعان نظر وبذل توجه به مطالب فوق نسبت به رد دعوای شاکی اقدام لازم وقرار شایسته صادر فرمائید.

                                                من الله التوفیق وعلیه التکلان

                                                                 امضا

باسمك العظيم

رياست محترم شعبه ٢۱ديوان عدالت اداري

    سلامٌ عليكم

             احتراماً نظربه ابلاغ نسخه دوم دادخواست خواهان خانم ................نجف آبادي موضوع عزل غيرقانوني ايشان ازمديريّت دبيرستان .............نجف آبادتحت پرونده كلاسه  ٩۱۰٩٩۸۰٩۰۰۰٢۴۰۶۴ وشماره بايگاني ٩۱۰۷۷۶ ابلاغيمورخه ٩/۵/٩۱ به اين سازمان به استحضارمي رساند:

  اولاً: مديريّت ورياست درسيستم اداري وحتّي قضايي في حدذاته يك حقّ مكتسب وذاتي محسوب نگرديده ونمي گردد،تصديهرگونه پست ومسئوليّت دررده هاي مختلف اداري سياسي وقضايي آن هم در رده هاي اجرايي ومديريّتي مبتني بريك سري شاخصهاي ارزشي برپايه ي اصول شايسته سالاري است وتمام سعي وتلاش سيستم اداري دراين است كه ازنيروهاي مكتبي-خلاق- وفاداربه نظام وحاكميّت اسلامي وكارآمد درجهت انجام امورمحوله استفاده نمايد، ويا دربرخي مقاطع بنابرصلاحديد مديران ومسئولين دلسوزومصلحت فائقه ي نظام آموزشي جابجايي پست ها وسمت ها صورت بگيرد تا گامي مؤثردرجهتهدايت سكان آموزش وپرورش برداشته شود. واين موضوع خاص اين سازمان يا مديريّتهاي تحت نظارت آن نيست بلكه ما شاهداين جابجايي ها،نقل وانتقال ها،عزل ونصب ها،درتمام اركان اداري ،قضايي، سياسي ، فرهنگي نظام جمهوري اسلامي هستيم وخواهيم بود. واين چنين نيست كه تصدي يك مسئوليّت نفساً وبذاته موجب آن باشدكه شخص مسئول بنا به ملاحظات و رفع حوائج نفساني وروحاني خوداصراربرتداوم آن داشته باشدومصالح عاليه ي نظام رافداي آن نمايد. درمثال مناقشه نيست كه نمونه هاي بزرگ آن را در رده هاي بالاي مسئولين نظام ديده ايم ومي بينيم.گوشه نشيني علي ابن-ابي طالب(عليه آلاف التحيّات والسلام)هرچندبه ناحق بوده ولي درچارچوب همين مصلحت انديشي هاي عالمانه ومعصومانهخلاصه مي شد.ماديده ايم ومي بينيم كه همين اصرارورزيدن ها وخودرامبرّا ازهرگونه كاستي و قصوردانستنهاي بعضيافرادچه برسراين نظام وثمره ي خون شهداوخون جگرخوردن هاي حضرت امام(ره)وخلف صالح واصلح اوحضرت آيت الله خامنه اي (مدّظله العالي)آورده است پس مي بينيم كه اين موضوع درهمه ي رده ها،گروه هاوجريانات مشكلاتي رابوجود مي-آورد(ومن يوق شحّ نفسه فاولئك هم المفلحون)«سوره ي حشرآيه ي ٩» .

  علي ايّ حال مختصراًعرض مي نماييم :

 ثانياً: دررابطه بامديريّت ايشان(خانم ..........)هيچ گونه عزلي دركارنبوده هرچنداگرهم چنين عزلي انجام مي شدماهيّتاً به حق بود!!!! ولي طبق صورت جلسه پيوستي مصوب ۱۱/۳/٩۰ دررديف ۷مصوبات جلسه ي ستادشاهدكلمه ي«جابجايي» آمده ودرهمان موقع پيشنهادمديريّت مدارس ديگربه ايشان داده شده بودولي وي اصراربرمديريّت همين دبيرستان داشته است.حال مي بينيم كه دربخشنامه ي ٢٢۰۷۵/۱٢۰ مورخه ٩/۳/۸۵ بند۱- ۱- ٢۰ صحبت ازعزل مديراست درحالي كه عزلي در كارنبوده بلكه صرفاً يك جابجايي منطقي ، مستدل ومصلحت انديشانه بوده است.

  ثالثاً: ايرادايشان نسبت به ابلاغ مورخه ٢۵/۳/٩۰ واين كه طبق بخشنامه ادامه خدمت بايد تا پايان تيرماه اين امر صورت مي پذيرفته،به استحضار ميرساند كه طبق اصول فقهي ومباحث الفاظ ودلالات شرعيه ي مستنبط از اقوال اصوليين بزرگ شيعي وباعنايت به مبحث (غايت ومغيّا) ودلالت جوانب عرفي وقرائن موجود،حرف «تا»در دستورالعمل مذكوردربند٢۰بخشنامه  هيچگونه اشاره وانصرافي به محدوديت اتمام پايان تير ماه نداردبلكه جهت ايجادفرجه ي قانوني جهت اين امر  مي باشدبلكه اشعاربراين موضوع داردكه تااين زمان فرصت تغييروتحول وجود داردوماوراي آن بنابه مصالح عاليه ي

  دانش آموزان ومدرسه وجلوگيري ازسردرگمي ايشان وتمركزامورجايزنيست وبايدتازمان غايت انجام شودونه لزوماً ونهحتماً بعدازپايان ۳۱ تيرماه هرسال،بلكه مديريّت موظف است قبل ازحلول اين تاريخ اقدام نمايد.پس طرح اين مسئله كه چرا٢۵/۳/٩۰ به من ابلاغ شده است هيچگونه وجاهت اصولي ومنطقي نداردبلكه اگراين انتصاب دربعدازتيرماه انجام مي شدامّا واگرهايي داشت!زيراتاريخ« تاپايان تيرماه » بيانگرحداكثرمهلت است.

  رابعاً: عزلي دركارنبوده كه مطابق بخشنامه ي استنادي مجوزرئيس سازمان جناب آقاي .......رابطلبدبلكه انتصاب جديد  دردبيرستان مذكورنيازمنداين مجوزبوده وصورت جلسه ي ۱۱/۳/٩۰ جهت اخذ اين مجوزارسال گرديده ودرهرحال اين موضوع نفياً واثباتاً نفعي براي خواهان ندارد.

  خامساً: ايشان دريكي ازلوايح خودبه هيئت رسيدگي به تخلفات اداري استان اذعان داشته اندكه «درهرمحكمه اي بايدابتداتفهيم اتهام نمودوسپس مجازات كرد»العجب!!چراايشان خودرامتهم نموده است؟محكمه اي دركارنبوده!!مجازاتي صورت نگرفته مااتهامي وارد نكرديم!!اگرايشان جرمي مرتكب شده بودندماصالح به رسيدگي نبوديم مسلماًازطريق هيئت رسيدگي ودادگاه

  اداري وسايرمراجع قضايي پيگيري مي شدند.ماحتّي درمواردي باغمض بصربه قضيه نگاه كرديم حتّي هم اكنون كه درلايحه خودمارابه سندسازي محكوم مي نمايندبازاغماض كرده ايم زيراانصافاًحقّ دادخواهي راطبق قوانين اساسي وعادي حقّ مسلم اومي دانيم واين حرف هارامي گذاريم به حساب اينكه«الغريق يتشبث بكل حشيش» منتهابايدگفت:«الدليل لمن ادعّي و.....» اگردليلي محكمه پسندبراي سندسازي داردبسم الله..... نه ايشان آنقدرمهم بوده ونه ماآنقدرمهم بوديم كه براي جابجايي اوسند  سازي كنيم!!

  سادساً: ايشان اشاره داشتندبه موفقيّت هاي آموزشي – معدل هاي بالا- برگزاري كلاسهاي كنكور- خريدتجهيزات آموزشي العجب!!مگربايدغيرازاين مي بوداينهاحداقل كارهايي بوده كه ازاوانتظارمي رفته اوبه عنوان يك مديرانتخاب شده بودبايد

  اين كارهارامي كردهرچندكم است.يك فردعادي وبي سوادجهت اين پست انتخاب نشده بوده!!ازطرف ديگرسالهاي قبل از ايشان هم اينگونه بوده است،اين مدرسه خاص وداراي شرايط ويژه بوده اينهاحداقل مساعي ايشان مي باشد.«لايكلف الله نفساً الا وسعها»

  سابعاً: بايداين مهم رامدّنظرداشت كه اين دبيرستان به اسم نامي شهدا وجانبازان رقم خورده وداراي شرايط خاص وممتازي است وحتّي المقدوربايدكساني اعم ازاداري وآموزشي دراين مدرسه به كارگرفته شوندكه ظرفيّت هاي اين محيط رادرك كرده به آن وفاداربوده وتوان كامل براي اداره ي آن راداشته باشندودراين راستاحامل وناقل ارزشهاي انقلاب به دانش آموزان باشند ايشان بعداً معلوم شدكه حتّي پارامترهاوشاخص هاي تشخيص فرزندان شاهدرانمي داند.وحتّي درنامه ي پيوستي به شماره ي

 ۳۱/٩۴۷۰۳ مورخه ي ٢۰/۱/٩۰ به اين مديريّت اذعان مي داردكه كلمه ي شاهددراين بخشنامه تعريف نشده است وبعداً به دنبال اين بي اطلاعي براي اين مديريّت معضلاتي رابه وجودآوردبه گونه اي كه دراعزام دانش آموزان محقق وپژوهشگربه مرحله ي بالاتردچارمشكل شديم لذامي بينيم كه اين موضوع نتيجه تلاش ايشان نبوده است پيرواين قضيه درگزارش بازديد شماره ي ۴۴/۱۴۷۰۳ مورخه ي ٢٢/۱/٩۰ باموضوعيّت بررسي مسابقه ي تحقيق وپژوهش دانش آموزان پژوهش گرشاكي

  بودندكه بازحمت فراوان توانستيم احقاق حق كنيم.(بااستنادبه گزارش پيوستي) حتّي مادرمواردزيادي بااعتراضات شفاهي و تلفني اولياء ودانش آموزان پيرامون برنامه ريزي هاي دبيرستان مواجه بوديم كه همين موضوعات موجب بازديد هاي زياداين مديريت شدبه گونه اي كه ايشان به زبان مي آوردندكه چرا اينقدرازاين مدرسه بازديدمي كنيد؟چرامدارس ديگرنمي رويد؟!!

  ثامناً: ايشان درجلسه اي كه به اداره آمده بودندوپيگيرموضوع بودندامرجابجايي رامتذكرشدندواشاره داشتندكه چون بحث ثبت نام اينترنتي دانش آموزان است بايدمديرجديدرا زودترمعرفي كنيد.

  تاسعاً:درجلسه ي معارفه ي مديرجديدهيچگونه بحثي درناتواني ايشان مطرح نگرديدكه اگرمطرح مي شداين امركاملاً مذموم وغيراخلاقي بودوفقط گواهي داده شدكه ايشان به اندازه ي وسع وتوانشان زحمت كشيده اندوازايشان تشكرنموديم واگرايشان  مايل باشند درجاي ديگر«دبيرستان شهداي مكه»ازوجودشان استفاده مي كنيم حال اينكه ايشان آيه ي كريمه ي«لايكلف الله نفساً الا وسعها» رابه ضررخودتفسيرنمودند.مگراين قول خداوندكريم نيست؟مگراثبات شي ء نفي ماعدامي كند؟مصداق اين آيه همهنفوس هستند.اين آيه كه درمذمت يامدح ايشان نازل نشده!مصداق اين آيه جميع انفس وخاصه نوع بشراست شماداريد سندسازي  ميكنيدآن هم باآيه ي قرآن وبه نفع خود،لذامانبايددرهيچ جمعي آيه اي ازقرآن رابخوانيم چون ممكن است به مذاق بعضي خوشنيايد!!

  عاشراً: عدم اقدام وبي توجهي ايشان به گفتارمعاون پرورشي خوددرزنگ انقلاب اسلامي ۱٢ بهمن مبني براينكه ... بچّه ها:مامجبوريم دراين هواي سردطبق بخشنامه برنامه داشته باشيم دست ماهم نيست ماهم نمي خواهيم..... توجّه داشته باشيد اين سخن ناشايست آن هم درجمع دانش اموزان شاهدودرمدرسه شاهدكه به نام شهدامزيّن است وانقلاب ازخون آنهاسيرخون شده

  وامروز به تمام دنيا تنه مي زند... دركدام قالب منطقي وعقلائي وانقلابي مي گنجد!!آنگاه ايشان مديرجديد دبيرستان (خانم

 ) رامتهم به ضدّ ولايي بودن مي كند.العجب!!شماچگونه به اين ارزيابي رسيديد!! حتّي ايشان موجب شده كه همسرمعاونشان تلفني مزاحم مديرجديد شده وقريب دوساعت هرچه دل تنگشان خواسته بگويدوهمه رامتهم نمايد«ان الله بصيربا لعباد»

  حادي عشراً:ايشان اشاره داشته اندبه تشويقي هاي مأخوذه ازناحيه ي مديريت، لازم به ذكراست اين تشويق ها درتعدادبسياربالا درمناسبت هاي مختلف همچون روز معلّم به همه ي فرهنگيان اعطاشده وحتّي پاره اي ازآنهاازفرمانداري درخواست شده زيرااصولاً اين تقديرنامه هابراي فرهنگيان به هنگام ارتقاء شغلي يانقل وانتقالات امتيازاتي دارد،واين رسم همه ساله است و هيچ گونه دلالتي برپاك ومنزه بودن وداشتن شخصيّت بالابراي من فرهنگي ندارد.

  ثاني عشراً:درجلسه تشكيل شده رياست بنيادشهيديا نماينده يامعاون ايشان نيزوجود داشته وتصميمات با امضاء وتأييدايشاناخذگرديده است كه به پيوست مي باشد.

  ثالث عشراً: عنوان اتهام برانگيزوناصحيح سندسازي يك افتراست وتهمت زدن به مسئولين به جهت اصرار ورزيدن برابقاءدرپست مديريّت اين دبيرستان تأمل برانگيز است!!چرا وبه چه علت اين همه اصرار؟!!مگرشمامي خواهيد دراين پست چكار كنيد؟!!مگرمامي خواهيم چكاركنيم؟!!مگرماكه هستيم؟شماكه هستيد؟چراسندسازي؟!!!! ازخدابترسيدودانسته حرف بزنيد  «انمايخشي الله من عباده العلماء»آياماهرچندمطابق آئين دادرسي به عنوان دولتي نمي توانيم درديوان عدالت اداري عليه شما شكايت كنيم.(اصل ۱۷۳ قانون اساسي)ولي آيادرمراجع صالح قضايي ديگرهم نمي توانيم ازشمادليل بخواهيم؟!!

  رابع عشراً: آيااين موضوع آنقدرمبهم،پيچيده ومهم بوده كه پيگيري آن درسطوح مختلف اداري براي شمااقناع كننده نبوده وهر روزوقت اين مديريّت رابراي اين قضيه هزينه مي نماييد.(هرچندحقّ قانوني شماست) اين هم دراين حجم بالاي كار  آماده سازي طرح نظام ۳-۳-۶ آيااين خودظلم مضاعفي نيست؟اگرقرارباشدبراي هرجابجايي – نقل وانتقال ياعزل وانتصاب اين همه انرژي صرف گرددوافرادزيادي زيرسئوال بروند پس كي مي توانيم كاركنيم؟پس اختيارات مديرچه مي شود؟شايسته سالاري وانتخاب احسن چه مي شود؟چرابه جابجايي هابه ديدمجازات گونه نگاه مي كنيد؟مگردرسايررده هاي اداري وقضاييعزل ونصب وجودندارد؟مگرمادرقانون اساسي عزل ونصب نداريم ؟كه همگي درچارچوب مصالح عالي نظام است. مامبحث عزل مقام رهبري – رياست جمهوري وسايررؤساي قوا راداريم.هيچگاه نبايدكسي ياهيئتي ايشان راعزل ونصب كند؟اين كه همان ديكتاتوري است!!پس بايدهمه دست روي دست گذاشته وباترس ازعواقب بعدي وشايعه پراكني ونفوذ رانت هايمتنفذ سكوت كنندوتسليم خواست ديگران بشوند ونظام مقدّس- انقلاب – خون هزاران شهيد- سرمايه هاي عظيم انقلاب وكشور را دراين وانفسابه دست تاراج هوي وهوس وخودكامگي بسپارندچون بعداً محكوم مي شوندبه سندسازي!!حاشاوكلا اين ظلم عظيم است.« وسيعلم الّذين ظلموا ايّ منقلب ينقلبون»(شعرا آيه ي ٢٢۷)    حال باتوضيحات فوق از رياست وقضات ومستشاران محترم شعبه ي ٢۱ ديوان عدالت اداري تقاضامندم حكم لازم وعادلانهفي مابيننا وبينها صادرنموده.التماس دعا

 

                                                                           « من الله التوفيق وعليه التكلان »

                                                                                           

                                                  

 

   

    

باسمك الكريم

به :رياست محترم دادگستری شهرستان مبارکه

موضوع:لايحه ي اعمال ماده ي 487 قانون مجازات اسلامي (پرداخت ديه از بيت المال)

با عرض سلام و احترام

      پيرو پرونده ي كلاسه ي 1/90100//146317/92بازپرسی دادگستری شهرستان مبارکه اينجانب منیژه وکیلی مادر مرحوم امیرحسینحیدری فرزند مسعود اهل وساكن روستای سهروفیروزان     به استحضار ميرساندفرزند اينجانب (امیرحسین حیدری)حدود 3 سال پيش در

مورخه 29/12/91در مسیر طالخونچه به مبارکه در اثر تصادف فوت نمودو هیچ اثری از ضارب یا وسیله نقلیه دیگری در این ارتباط یافت نشدوحسب گزارش معاینه جسد علت فوت اصابت جسم سخت به جمجمه تشخیص داده شد ولی علی رغم تلاش قوای خدوم انتظامی وراهور کسی در

این ارتباط شناسایی نشد  وتحت تعقیب قرار نگرفت،وبا گذشت حدود 3سال از این اتفاق در این پرونده به هيچ نتيجه اي نرسيديم لذا  با توجهمحتويات پرونده ومرور زمان نسبتاً طولاني ووجودمادری مریض الاحوال وبیوه ودختری صغیروگذران سخت زندگي ومعيشت دراین چندسال وبالحاظ این که بعد از شوهر مرحومم تنها نان آور  ما ،فرزند مرحومم بوده، از دادگاه محترم تقاضا مندم بابررسي موضوع وامعان نظر به ماده ي487 قانون مجازات اسلامي جدید وباتوجه به نظريات مشورتي اداره ي حقوقي دادگستري به شماره هاي ۸٩۱/۷-۱۸/٢/۸۴و۱۵۶۴/۷-۳/۳/۸٢و۵۴۳۳/۷-٢۷/۶/۸٢ ونظريه ي ۵۴٩۵/۷-۴/۱۰/۷۶ در باب مفاد ماده٢۵۵ ق.م.ا.سابق وتفسير شارع عام در ماده مذکور در بابدیات که به لحاظ هدر نبودن خون مسلمان،بر بیت المال است ...علي اي حال  به پيوست تصوير نظريات فوق الذكرمقتضي است در راستای گسترش عدالت قضایی . مقام محترم آن دادگاه بذل عنايت فرموده  حكمورأي لازم در حق اين جانب صادر  فرمايند..

 

                                                                                         جزا كم الله خيرا    

               منیژه وکیلی (مادر متوفی)   

باسمك الكريم

به :رياست محترم دادگاه عمومي كيفري شعبه........................شهرستان كوار

موضوع:لايحه ي اعمال ماده ي ٢۵۵ قانون مجازات اسلامي (پرداخت ديه از بيت المال)

با عرض سلام و احترام

      پيرو پرونده ي كلاسه ي ۸۰۰۰۰۴ سال۱۳۸۰  اينجانب .................فرزند............ اهل وساكن نجف آباد اصفهانبه استحضار ميرساند پدر اينجانب سيد علي موسوي حدود ۱۱ سال پيش در مورخه ۳۱/۳/۱۳۸۰در منطقه ي كوار از استان فارس  به دستاشرار و سارقين مسلح به قتل رسيد و برادر ايشان(عموي بنده) سيد مجتبي موسوي نيز از ناحيه ي پا مورد اصابت گلوله  قرار گرفت  .بلا فاصله پرونده ي ايشان در محاكم شهرستان كوار و مركز استان تحت پيگيري قرار گرفت ،ولي متأسفانه علي رغم تلاش نيروهاي آگاهي ودستگيري چند مظنون،به هيچ وجه قاتل يا قاتلين شناسائي وتحت تعقيب قرار نگرفتند وبا گذشت ۱۱سال از ماجراي قتل ،در اينپرونده به هيچ نتيجه اي نرسيديم لذا  با توجه به محتويات پرونده ومرور زمان نسبتاً طولاني ووجود ۳فرزند  و۱همسر وپدرومادر برايمقتول كه همگي جزء ورثه ي آن مرحوم ميباشند وگذران سخت زندگي ومعيشت در اين مدت چند سال، از دادگاه محترم تقاضا مندم بابررسيموضوع وامعان نظر به ماده ي ٢۵۵ قانون مجازات اسلامي سابق و487 جدید  وباتوجه به نظريات مشورتي اداره ي حقوقي دادگستري به شماره هاي۸٩۱/۷-۱۸/٢/۸۴ و۱۵۶۴/۷-۳/۳/۸٢و۵۴۳۳/۷-٢۷/۶/۸٢ ونظريه ي ۵۴٩۵/۷-۴/۱۰/۷۶ در باب مفاد ماده٢۵۵ ق.م.ا. وتفسير شارععام ونظريه ي۷۱۱۱/۷-٢۱/۸/۸٢ مشعر بر صحه ي فتاويمعتبر درخصوص اين كه ديه ي جرح نيز بر بيت المال است زيرا خون مسلمان هدرنيست....علي اي حال  به پيوست تصوير نظريات فوق الذكرمقتضي است. 

مقام محترم آن دادگاه بذل عنايت فرموده  حكم ورأي لازم در حق اين جانبان صادر  فرمايند...

 

                                                                         جزا كم الله خيرا    

                                                                    .......................( فرزندارشد مقتول)    

                                                                     

                                                                        سايرورثه واولياء دم: